二手房参考价政策要退出历史舞台？深圳仍有二手豪宅成交价较参考价高出17万 ...

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专家认为，出台二手房参考价是为了降杠杆，当市场杠杆明显下降，达到预期后，其存在意义已经不大。


财联社4月21日讯（记者 陈业）深圳各银行“告别”二手房参考价的消息，让原本稍显沉寂的楼市瞬间沸腾了起来。作为全国首个率先执行二手房参考价政策，同时也是效果最为明显的城市，其政策的变化被认为具有风向标意义。
截至目前，深圳官方暂未对此明确表态，不过，若各银行按照传闻执行，意味着深圳二手房参考价政策“名存实亡”，曾为稳楼市而出台的二手房参考价政策，或将就此退出历史舞台。
多位接受财联社记者采访的楼市专家认为，出台二手房参考价是为了降杠杆，当市场杠杆明显下降，达到预期后，其存在意义已经不大，调整是早晚的事。
“二手房参考价政策是特殊时间段里，楼市调控一项特殊政策。在政策高压之下，一二手房价差博弈逐渐消失，政策也没有执行的必要了。”国家高端智库研究员宋丁称。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，在2021年上半年的市场环境下，二手房参考价政策短期内确实发挥了“价值尺度”作用，引导中介规范挂牌房源，引导金融机构合理贷款，抑制市场投机需求，促进了市场理性交易。但随着房地产市场快速降温，二手房参考价政策在目前市场形势下恐难以发挥积极作用，各城市陆续取消参考价政策，也是因时因势之举。
特殊时期出台的特殊政策
二手房参考价“出生”于部分城市一手二房价格倒挂比较严重之际，深圳是第一个出台二手房参考价的城市。
深圳于2021年2月8日正式制定了二手住宅成交参考价，彼时深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。
据宋丁介绍，深圳当年出台二手房参考价一个非常重要的背景是，新房供应量一直满足不了市场需求，市场纷纷转向二手房市场。但深圳当时二手房总量不多，一共只有200多万套，而深圳人口约有1800万，再加上当时深圳对二手房约束的相关政策较少，大量投资客开始投资数量不多的二手房，使得深圳二手房价格短期内升至全国前列。
“如果不加以控制，一二手房房价倒挂情况会非常严重。凡是一个新盘的上市，和它周边的二手房都存在非常大的价差，投资客会参加到价差的博弈中，来达到投资获利的目的。这种情况违背了房住不炒的定位，同时也对深圳整体经济发展非常不利。”宋丁称。
深圳推出二手房参考价政策后，宁波、西安、成都、东莞、广州等共15个城市也出台了这一政策，各城市参考价也普遍低于市场二手房挂牌价格。不过，各城市在政策执行过程中，情况有所区别。例如，在较为关键的放贷方面，部分城市在实际交易过程中，基本不受参考价影响。
徐跃进称，当时二手房市场快速升温，一方面，政府希望通过二手房参考价政策为市场适度降温，缓解部分城市新房、二手房价格倒挂问题，进而实现稳房价、稳预期。另一方面，在房地产贷款余额持续走高背景下，政府希望通过二手房参考价等调控政策抑制投机需求，调节房地产市场杠杆率，防范系统性风险。再者，彼时政府也希望以二手房参考价为抓手，完善二手房市场监管调控机制。
不过，在2022年二季度，有城市开始取消这一政策。西安是第一个“官宣”暂停发布二手房参考价的城市。2022年5月，西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，宣布暂停发布参考价，并表示后续将根据市场情况优化。
西安之后，多个城市陆续取消二手房参考价政策，至今，除深圳，其余城市的该项政策要么已明确取消，要么已“名存实亡”。其中，一线城市广州在2022年12月底，便传出已取消二手房参考价的消息，随后多家银行表示，广州二手房参考价出来后，各大行有一段时间按指导价放款，但执行时间并不长。
中原地产首席分析师张大伟表示，出台二手房参考价的城市很多，深圳执行到了现在，主要是该政策只在深圳等城市能产生较大影响。“一是因为指导价和当时市场价的价差大，二是作为贷款基准，提高了购房者准入门槛。”
“为什么这些城市后来又比深圳更早取消政策呢？因为这些城市的市场远远不像深圳这么容易利用二手房来炒作，博取投资空间。”宋丁称。
会否“推陈出新”值得期待
多城取消二手房参考价政策后，始于深圳的这个政策或将由深圳来收尾。
“指导价在抑制深圳高房价和打击经营贷等多项政策叠加过程中，产生了巨大作用，现在调控有了效果，政策开始转向，归根结底还是为了稳楼市。”张大伟称。
58安居客研究院院长张波称，去年深圳新房及二手房交易量均出现明显下跌，虽然今年市场有所反弹，但与出台参考价之前的市场相比，还是相差很远，在这时取消二手房指导价，也是为了稳定楼市。
事实上，今年2月，深圳市住建局相关工作人员在回应有关深圳二手房指导价执行两周年后，是否会有调整计划时曾表示，“相关部门内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没定下来，是否发布也不一定。”
此次市场传出深圳各银行“告别”二手房参考价，是否是上述方案中的一项仍未可知。
“参考价的出现是为了降低市场杠杆，否则意义不大，因此一旦深圳各银行不按这一政策放贷，意味着该政策基本上被消解了。”张大伟表示。
宋丁认为，当前深圳如果取消二手房参考价政策，也符合当地二手房市场走势。
深圳二手房参考价政策执行至今已两年多，深圳二手房市场降温明显，已经达到政策效果。深圳市房地产信息平台显示，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年以来新低。
乐有家根据深圳官方平台数据进行统计，2022年上半年，深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%，录得自2007年以来最差表现，比2008年上半年还要少52%。
至2023年3月，虽然受市场积压需求影响，深圳当月二手住宅过户量升至3949套，网签5000套左右，成交量回到2021年5月前水平，逐步逼近2021年“2.8新政”前水平，但进入4月，市场预期普遍走低，预计4月二手房交易量将低于3月。
“以往由于银行放贷会参照二手房指导价格来进行，所以导致购房者门槛被提高，很多人没有办法上车，导致需求被迫减少，一旦银行不再按参考价放款，对市场的提振作用会比较明显。”张波说。
对于深圳一旦调整二手房参考价政策，会否又为市场制造获利空间，宋丁表示，如果不以二手房参考价为放贷标准，当前深圳部分高房价区域仍存在一定获利机会，因此当前这一政策仍存在调整空间。
宋丁称，预期深圳还有20%-30%的区域，如前海、后海等片区，这些区域豪宅较为集中，如果银行放贷不以二手房参考价为标准，影响会比较大。如后海片区，部分项目当前成交价区间在20万元/平方米至30万元/平方米，但参考价却在13万元/平方米左右。
“目前来看，官方其实还没有宣布取消二手房参考价政策，所以该政策未来是否会有其他方面的灵活调整，也未可知。例如，可按区域来执行参考价政策，有些价格已接近参考价或低于参考价的区域，就取消参考价政策，有些特殊片区、重点片区则采取一些针对性的管制政策等。”宋丁称。

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