楼市调控难挡拿地热情 东莞土拍频现“抢地大戏”

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本报记者 陈婷 赵毅 东莞报道
            “7·25”限购政策出台后，东莞一级地皮市场热度不减，更有不停走向高潮的趋势。
            8月18日，东莞洪梅镇梅沙村一宗商住用地时隔3年重新入市，起拍总价上调约4000万元至9.1亿元。与此同时，位于茶山镇、松山湖片区、谢岗镇合计3宗商住用地亦将在这个月公开挂牌。
            值得留意的是，在近期已成交的地皮中，多轮竞价“抢地”、高溢价拿地征象频出。7月28日至8月6日，位于凤岗镇、望牛墩镇、谢岗镇4宗挂牌出让的商住用地均被多家开辟商以凌驾30%的溢价率拿下，此中3宗地块均以最高限价成交。
            值得留意的是，土拍市场火热背后，东莞楼市在限购新政发布后降温显着，市场观望氛围浓重。东莞中原战略研究中央提供的数据表现，自7月25日以来，认购量一连三周出现环比下跌。
            广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉以为，房企拿地热情不减阐明其仍看好东莞的发展。别的，限购政策所克制的需求将来仍会开释，“对于那些从如今开始攒社保的人来说，一年时间事后就拥有了购买力，我以为这是开辟商选择在这个时间拿地的根本缘故原由。”
            某头部房企负责东莞地区营销人士对《中国谋划报》记者表现，其公司为最早一批进入东莞的房企，东莞与广州、深圳是其重点发展的焦点都会。“我们恒久看好东莞，停止现在，公司在东莞的项目贩卖均靠近尾声，这正是这个市场发展远景精良的标记之一。”据相识，该房企于本年亦在东莞斩获一宗地块，该相干人士透露，项目预计最迟于来岁年初入市。
            房企抢滩结构
            自本年7月以来，东莞对楼市已脱手多次，从对申请预售或现售的商品住房项目设置3万平方米的单次推货“红线”，以及更新限价政策，提出将定期发布网签房价以进步房价透明度，到7月25日破晓，初次对二手住宅接纳限购政策，将楼市调控推向高潮。
            7月28日，东莞迎来限购新政后的首宗拍卖地块——位于谢岗镇谢山村一宗编号为2020WR026的商住用地（以下简称“谢岗TOD地块”），其间隔银瓶站约500米，出让面积约7.66万平方米，容积率2.8，修建面积约21.46万平方米。该地块须无偿配建约1.07万平方米拆迁安置物业、一所幼儿园以及一个肉菜市场，起拍总价约12亿元，剔除配建折合楼面价6380元/平方米。
            值得留意的是，东莞市公共资源生意业务网表现，未到正式开拍，已有6家房企对谢岗TOD地块合计举行8轮报价。正式开拍后，竞拍号为144的房企拿地意愿猛烈，曾在4秒的时间内加价100万元。
            颠末47轮竞拍，谢岗TOD地块终极由深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商”）以16.74亿元竞得，溢价率39%，剔除无偿配建后，折合可售楼面价约8870元/平方米。
            天眼查表现，深圳招商为招商蛇口全资子公司。根据华创证券研报统计，本年上半年，招商蛇口新增规划面积到达660.1万平方米，同比增长72.2%；总地价为641亿元，同比增长61.5%。
            同在7月28日下战书，凤岗镇油甘埔村一宗编号为2020WR027地块更是在颠末71轮竞价后到达最高限价，由此进入竞配建环节。此次土拍历经2个小时，终极由惠州市和筑投资有限公司（由保利地产控制）以19.7亿元加上17%配建艰巨斩获，折合可售楼面价25856元/平方米（剔除无偿配建），溢价率33%。
            诸葛找房数据表现，现在，凤岗镇楼面地价的保持者为中海地产于2017年拿下的官井头村地块，其折合楼面地价26646元/平方米，同样是现在东莞商住用地楼面地价的最高记录。该地块开辟的项目为中海云麓公馆（已告罄），开盘价为3.5万元/平方米，二手别墅挂牌均价5.2万元/平方米。
            8月5日，望牛墩镇一宗袖珍地块揭开东莞8月土拍的序幕。东莞市公共资源生意业务网表现，编号2020WR028的商住地占地面积仅6848.26平方米，修建面积为1.37万平方米，起拍总价为9587万元。只不外，该地块面积虽小，热度不低。颠末48轮举牌后到达封顶价约1.43亿元，由中梁旗下公司拿下，溢价率49.6%。
            值得一提的是，这是中梁初次通过招拍挂的方式在东莞拿地，其10469元/平方米的成交楼面价更是冲破了首创在2019年创下的记录（10264元/平方米），成为现在望牛墩楼面单价最高的地块。
            8月16日，中梁粤港澳发展团体正式揭牌。此前，中梁控股公布将原中梁地产南边地区团体“升级”为中梁粤港澳发展团体，由顾继伟出任实行董事，此举意在增强粤港澳大湾区业务的拓展力度。
            而就在8月6日，深圳市润恒源投资有限公司（以下简称“润恒源投资”）同样以封顶总价39.83亿元拿下凤岗镇油甘埔村一宗7.37万平方米商住用地，溢价率33.18%，配建17%，折合可售楼面价25871元/平方米。天眼查表现，润恒源投资为深圳润恒房地产开辟团体有限公司（以下简称“润恒团体”）100%控股子公司。官网表现，停止现在，润恒团体旗下的地产项目均位于深圳。
            8月14日，东莞国际商务区（CBD）4宗商服用地以总价20.9亿元乐成出让，分别由广东盛和房地产团体有限公司及3家东莞本土企业得到。
            针对上述拿地震机以及怎样对待东莞房地产市场等题目，记者分别致函保利地产、招商蛇口、中梁和润恒团体方面，停止发稿，未收到相干回复。
            地区新居库存告急
            与上述房企高涨的拿地热情相比，东莞楼市在调控升级下出现了降温。根据东莞乐居提供的数据，“7·25”新政发布后一周，东莞全市二手房网签数仅91套，相较政策发布前一周降落93%，东莞中原战略研究中央监测的数据亦表现市场观望氛围浓重。
            即便云云，东莞土拍市场依然火热。
            对此，李宇嘉对记者表现，调控政策出台后对市场的短期影响将非常显着，会出现量跌价稳的征象，缘故原由在于东莞楼市向来以外地特殊是深圳投资客的需求为主。“但我以为限购政策仍保存肯定余地，本质上是想保持楼市稳固的态势，而不是彻底克制外地的投资需求。别的，深莞穗的规划红利也是促使开辟商高溢价拿地的动机之一。先把地皮拿在手里，不必过多担心后期的购买力题目。”
            别的，中南财经政法大学数字经济研究院实行院长盘和林传授以为，比年来，东莞的财产布局不停优化，提拔了当地部门人群的购买力，成为支持东莞房价的内部因素，加上入户门槛不高，东莞承接了来自广州和深圳部门外溢的需求。因此，东莞的供需在肯定水平上仍比力强劲。“我估计开辟商拿地的缘故原由也是基于上述分析，政策只是限定一部门需求，但像第一套住房此类刚需还是要满意的。种种因素叠加下，拿地的开辟商照旧恒久看好东莞的楼市。”
            值得留意的是，东莞市天然资源局于本年4月发布的《东莞市2020年度国有建立用地供应筹划》（以下简称“《筹划》”）指出，“全市地皮资源紧缺，省下达给东莞的年度用地指标相对较少。2020年度用地需求仍旧比力茂盛，供需抵牾锋利。”
            根据《筹划》，2020年东莞国有建立用地供应筹划指标约1095.43公顷，此中筹划供应49宗住宅用地、面积约230公顷，占筹划指标20.96%。
            详细到住宅方面，东莞中原战略研究中央提供的数据表现，停止7月31日，东莞住宅库存套数25064套，库存面积连续下滑至322万平方米，环比下跌5%，同比下跌34%，创近4年新低。按照已往一年消化速率盘算，7月尾住宅消化周期为6.6个月，环比收缩0.7个月，同比收缩4.3个月，重要缘故原由是市场供不应求环境连续加剧造成库存下滑。
            记者通过梳理亦发现，上述房企拿地的地区存在新建商品房住宅库存告急的征象。
            东莞市住房和城乡建立局发布的《2020年7月尾东莞市分镇街新建商品住宅库存环境表》表现，望牛墩镇以191套住宅在33个镇街中位列倒数第三，住宅修建面积为1.91万平方米。谢岗镇则有204套住宅，排名倒数第四，修建面积为2.93万平方米。在二手住宅市场体现上，谢岗镇在本年7月末仅成交13套，均价为7750元/平方米，两项数据均排名倒数第一。
            安居客数据表现，现在凤岗镇的重要货量会合在四序花城、锦龙湾畔、嘉辉豪庭逸峯等7个楼盘，此中大部门处于尾盘状态。
            
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