深圳楼市现状：刚需固守深圳，投资去了广州，韭菜在看惠州

仑坡箍入MRD

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            千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
            以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
            提问：老师，首期有35（其中借款15），在大亚湾西区能买哪里？小孩3年后上学，自己在龙岗租房，月薪7千。上周去看了上林苑和泰丰枫林岸，单价有点超预算，我看的3房，请指点几个位置。
            回答：你好，惠州宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是临深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的，点个外卖都没人，收个快递不上门。
            另外给几个建议：第一、确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。第二、不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。第三，非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。第四，不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。
            提问：你好，总价300-350万在宝安合适买么？鸿隆广场呢？还有其他选择吗？
            回答：鸿隆广场这个房子和坪洲地铁站附近的白金假日公寓和财富港，灵芝地铁站附近的白金酒店公寓和白金时代公寓类似，都是这种低总价刚需上车盘，成交很活跃，由于位处西部，涨幅基本也能略微跑赢大市。考虑自住是没有问题的，这个预算还可以勉强买个复式两房，距离建设中的地铁12号线流塘站和宝安中心客运站都在1公里左右。如果考虑投资，还是老话，顺应趋势，直接买个2T名校或者新建名校的单间。PS：我一直建议总价500万以内还是优先考虑投住分离的，其他选择参考内部分享。
            提问：你好，卖掉宝安碧海唯一住房，变成无房家庭，去打新华润城四期五期、海德园等改善新房，风险怎么样？
            回答：你好。根据715，新房可能会执行差异化摇号，如果能够执行则会优先照顾首套和无房家庭。据说坪山恒大城算是深圳首个执行此政策的新房子。碧海的地段和潜力整体还不错，是可以长期持有的，如果是在715之前肯定不建议这么操作，会容易踏空。现在715出来了，主旋律应该是横盘一两年，所以卖掉唯一住房去打新则需要你自己权衡下。1、打到肯定是赚到，打不到要置换的话，单价整体是趋稳。虽然715让很大一部分人失去买房资格，但是这些网红新盘能打到的概率依然很低。2、如果没打到，这里面的主要成【*****智伍应用提示您：未购买正式版授权，功能受到影响！！请根据最上面的引导提示，自助购买正式版授权，自动开通！！在线客服微信：ccccyyyy4444，官方网站：zhiwu55.com*****】。
            提问：你好，想购买550-600w左右的房子，2-3房均可以考虑，自住+投资。目前在科技园上班，住南山华侨城（楼梯房），小朋友21年上小学。目前有看福田和南山的房子，但现在有点失落，感觉适合的特别少，想咨询下大佬是否有合适的片区或房子推荐？
            回答：你好。最近600w总价预算的客户竟然还是不少，我深感深圳刚需之多，对房价的支撑是真强；以这个总价预算，能够cover的方向有：1、核心区2梯队9年学区入门级产品；2、近郊2梯队次新两房or小三房；3、远郊发展中次新大花园三房；你们家小朋友明年上小学，现在想买个房立马读书用，很难很难咯，得考虑投资&学住分离，具体参考内部分享。
            提问：三叔，你能否简要说下买房使资产升值的技法？
            回答：1、选好城市。这里有两个重点，重点关注人口流入、资金集中的城市，还有就是重点关注4大都市圈，目前只有北上广深都市圈的中心城市有对外辐射的能力，房价也才有轮动效应。2、选好地段。核心就是跟着城市发展战略去选板块，城市向西，你就向西，城市向东，你就向东。城市的发展方向就是新增人口流入的方向。比如广州、成都的重点是向南向东，而深圳市一路向西。3、选好房子。有3大关键要素，好学校、好物业、好品质。懂得买“三好房子”，买房依然是众多资产配置中绝对的利润之王。
            提问：老师，你好。小孩三岁，目前一套舒适自住房，苦于学位不好，打算给孩子买个好点的学位房，网红够不到，看涨了半年，从石厦，红岭，育才，翠园东晓。期待鲁老师指点迷津。预算：预算500w左右兼具自住两房，2023年用小学学位，目前这套特殊房产短时间无法变现，已LH过户。
            够的到的学位总结：
            1、盐田沙头角片区或梅沙片区目标学校：盐外小+盐外中学—近几年表现不错，房价不贵，自住适合。but看了好多文章都是不看好盐田的。
            2、 光明实验片区打新中海，学位能不能赶上有点不确定性（2022年底交房），另外新房有两年无回报月供（不能出租）。家人不是很支持我。
            3、龙华新华中学片区。小学是龙二小大概率积分不够了。新华应该没问题。but不喜欢龙华的嘈杂和人多。
            4、其他。感觉关内已经够不到了。看了几波关内的都失望而归。
            回答：你好。1、盐外没有学区溢价，自住ok，但是远离市区的氛围，投资是比较弱的；2、深实验光明初中由于全区共享，伤及整个凤凰城的投资价值；
            3、新华没有学区溢价，自住ok，但龙华老城区的发展是没什么大起色的，不建议去买；4、翠园东晓其实也有小范围掐尖，预算倒确实符合你价位，石厦、育才、红岭你都买不到两房；5、23年用小学，如果不是限定要自住两房，还是有其他考虑的，具体参考内部分享。
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