东莞高厂租之困：二房东坐地起价，企业迁到哪儿炒房追到哪儿

骆爱淋

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三来一补、天下工厂、智能制造之都，东莞这座都会的“标签”变革，可以说是中国制造业升级的范本。
东莞财产集群不停升级的同时，以工业园为代表的工业地产作为制造业扎根的泥土，在本地成为比商用住宅更“吸金”的投资范畴，是资源和热钱涌入的紧张方向。
但热钱的涌入，却给本地一些企业带来不少困扰。近十年来，东莞的工业地产渐渐从无序走向规范，但躲避羁系的地下“厂租江湖”和“二房东”坐地起价的征象难以根除。第一财经记者克日在东莞下辖的特色财产强镇长安镇实地走访，相识到本地受环保政策收严、企业本钱高涨、深圳企业批量外迁等因素作用，厂租节节攀升，且潜规则横行，成为本地制造业企业的一大压力。
制造企业老板的租厂逆境
从五金模具厂的流水线工人到创办十人规模的五金模具加工厂，黄志军夫妇奋斗了十三年。但近两年水涨船高的厂房租金令他们饱受困扰，眼下五年租期将满，代价适中的厂房却很难觅。
“在莞深接壤的长安镇、虎门镇这种地方，想找到一手厂房犹如大海捞针。”黄志军对第一财经记者叹着气说道，节节上涨的厂租占公司业务本钱的比重近两年间已经翻了一番。
这险些是东莞制造企业老板当前面对的团体性逆境之一。
电子信息、五金模具是长安镇的两大特色财产集群，本地厂房租金相较于五年前上涨了两到三倍，由8元/平方米上涨至26元/平方米。同时，东莞厂房五年前的公摊面积只有10%左右，乃至零公摊，但如今厂房的公摊面积到达40%都不敷为奇，30%是常态。
与厂租节节高升相对应的，是租赁条约从从前的5年或3年一签到如今1年一签大概2年一签，每年租金递增5到15个百分点不等。
除了租金水涨船高外，一手房东难寻也是不少制造企业企业租赁厂房时共同的履历。
在长安镇沙头工业区办模具厂的湖南人李豁亮告诉第一财经记者，此前他托本地村委的熟人找到一处香港老板的厂房，只管虚增面积达35%，但深图远虑之后，他预备以20元/平方米的月租签下协议，并交了定金。但做决定的当天下战书，他就被告知，本地一家专营工业地产租赁的物业公司以21元/平方米的单价签下了这家厂房。
雷同如许每次时间偶合且只加一元报价的事变，李豁亮在找厂房的过程中一连遭遇了频频。他和数位在东莞有过租赁厂房的人士均告诉第一财经记者，本地活泼着巨细不一百家左右厂房租赁公司。“虎门镇、长安镇等厂房大部门都是江西和湖南人在承包。他们消息灵通又常常抱团，根本一有空厂房就立即加价承包。不少人在这边包厂房站住脚之后还会把老乡、同砚都带过来。”
东莞一位从事房地产中介逾十年的企业负责人也表现：“东莞当前做工业地产租赁的人许多，90%以上的空置厂房都被‘二房东’吃下。此中， 长安镇是‘重灾区’，险些找不到一手房东。”
“二房东”转入地下
据本地人先容，2013年是东莞工厂租金的“分水岭”。此前，厂房租金稳固，房主严守行规，多会接纳厂租每三年租金增长10%的收益模式，厂房租赁面积按房产证面积盘算“不缩水”。
东莞长安镇、虎门镇、厚街镇等地处于广深之间，因地区上风在近十年受广东省“腾笼换鸟”等财产升级政策的间接刺激，成为广深企业外迁的大本营之一。2013年，《深圳市人民当局关于优化空间资源设置促进财产转型升级的意见》等7份文件出台，提出引导空间资源向财产转型升级的重点方向、重点范畴、重点行业和重点企业设置，限定、镌汰落伍产能。这使得深圳的制鞋、模具、塑胶等传统财产企业因租金上涨外迁至东莞。
后又因制造业绿色转型要求，深圳对生产型企业排污开展节沐日和夜间突击查抄，沙井等工业区不少企业于2017年开始大量外迁至东莞、惠州等珠三角代价洼地域域。
“2017年下半年那会儿，我接办的客户最多，根本都是从深圳那里搬迁过来的企业。”在长安镇锦厦河南工业园区的龙姓中介人士表现，园区这一带八成新的带透明落地窗的新厂房，均是在谁人时间节点前后应大批外迁而来的深圳企业的需求而做的简朴装修。
与此同时，2016年，商品房限购限贷政策扩围到二三四线都会，东莞也位列此中，万科、碧桂园等大型地产商也开始转战工业地产。东莞本地具备肯定气力的“二房东”便建立了专门的投资类公司承租厂房，并组建物业管理公司打理。同时，“二房东”除了赚取租金溢价，还开启了增收费用、虚增面积等一系列新玩法。
厂租的节节上升以及随之而来的系列题目，引起了东莞市当局的留意。2018年底，东莞市出台《关于稳固工业厂房租赁市场秩序的引导意见》（下称《引导意见》），明白镇村厂房物业同等进入镇级生意业务平台举行生意业务，接纳公开竞价方式生意业务的，不担当个人和房产中介署理机构报名到场竞投，原则上不得转租分租。
但多位本地人士告诉第一财经记者，《引导意见》出台后，2019年房屋租赁代价相比客岁每平方米下行3~5元，但题目并没有得到根除。不少本地人耳熟能详的物业公司和工业地产企业险些一夜之间将打着公司名称、接洽人、电话的广告牌给拆除了，随后换上了只有接洽人和电话号码的出租广告，“二房东”转入“地下”。
第一财经记者在长安镇、虎门镇等工业园区实地走访时发现，厂房墙壁上、树木上、马路边的橱窗里到处可见只标注接洽人和电话号码的出租广告，且标注为一手厂房直租的广告，电话接洽对方后也会被明白告知是物业公司大概房产中介。
第一财经记者相识到，“二房东”每每也要通过地产中介来探求房源和租客，而地产中介在给房东找“二房东”以及给“二房东”找租客的过程中，可以分别收取两次佣金，如许的财产链客观上也助长了一手房源的告急。
“厂租江湖”潜规则横行
“在莞深穗这一带找厂房着实是太痛楚了，更多的是无助。‘二房东’对我直接说，我们不大概在村委和社区租到厂房，他们和村委、社区都有互助关系，长处共享。”使用周末工人苏息的时间，在东莞市周边镇区找了三个多月厂房的塑胶厂主姚飞告诉第一财经记者。
不但是姚飞，多位制造业企业人士、中介人士都对记者表现，东莞的厂租有不少“行业潜规则”。
“长安镇等几个镇的厂房七成以上都属于村委，要在团体资产生意业务中央招拍挂制度下投标。村委厂房和铺位均明码标价，价高者得，看似没有制度毛病，但几轮竞标之后，租金已上涨了五成以上。”有企业和中介人士向第一财经记者表现，2017年长安镇的厂房投标价到达了26元~27元/平方米，2018年每平方米投标价降落了3到5元。
数次到场竞标的黄老师告诉记者：“投标价每平方米不凌驾20元的期间一去不复返了，这在以往还没有出现过。”
黄老师还表现，团体全部及各级当局机构下辖的工业园区全都上平台竞标，各企业竞相加价，东莞的竞标价近两年曾一度站上38元/平方米左右的高位，这强化了资金气力强大概背景硬的“二房东”的摘标上风，也在肯定水平上助长了租赁者的谋利习性。当地私家厂房多比团体厂房干净整齐，也乐见租金上涨。同时，村民到场团体厂房分红，便也偶然制止围标等征象发生。
多家租户也向第一财经记者表现，本地一家“租王”控制着一半以上的工业园厂房，把18元/平方米左右的一楼厂房提价至26元/平方米左右。“租王”的公摊面积至少是实用面积的40%，电梯费、保安费、卫生管理费、公共水电费、厂长费、掩护费等“隐形费用”更是紧随厥后。
别的，“租王”会向企业收取“品茗费”，也叫做“厂长费”，所谓的“厂长”多由村委相干职员出任。“如许企业进园区之后，有消防、环保等方面的必要，‘厂长’都可以资助疏通关系，好服务。”长安镇乌沙工业区多位承租的制造企业人士最开始对物业公司收取这一费用表现不满，但这险些是公开的机密。
但中介公司及物业公司的人并不以为然，来由大多是地价和房价大涨了，厂房租金也随之上涨，这是市场规律。同时，中小微企业大多用不了大面积厂房，一手房东也没有本领分租大概管理厂房，“二房东”的出现既办理了园区管理困难又接纳了当代管理本领，资助承租企业间接提拔了谋划管理程度和品牌形象。
至于不少承租企业言及的虚增公摊面积、租金三押一租、收取七八项“隐形”费用等题目，有物业公司人士回应，这是“二房东”负担了向一手房东租赁厂房押六付一的资金本钱、租赁厂房空置大概发买卖外等系列谋划风险，理应得到与风险对应的回报。
转型升级的企业之困
东莞分租市场的发展强大从某种水平上说实在是财产梯度转移、东莞不停寻求财产转型升级和商品房调控常态化综互助用的产物。
受环球电子加工业转移影响，东莞各地当局在上世纪90年代通过出租地皮给台湾地域、香港地域等电子财产资源敏捷聚集财产。
完成资源原始积聚后，东莞开始渐渐调解财产布局，并于2000年提出建立以国际制造业名城为特色的当代化中央都会，移动电话、彩色电视机等为代表的第二财产占比稳步提拔。
2007年，东莞乐成撕掉了“三来一补”的低端财产标签，形成了以电子信息制造为龙头的比力完备的工业体系。同时，东莞也意识到资源情况瓶颈束缚加剧，开始寻求转型升级和提质增效。2011年，东莞市整年有1122家来料加工企业转为法人企业，累计转型企业凌驾3500家，全市上规模的来料加工企业根本实现了不绝产转型。
同时，东莞二三财产占比愈趋均衡。一方面，一批依托电子信息制造业的工业企业聚集，另一方面，交通运输、批发和零售、金融、旅店、旅游等当代服务业进入发展快车道，东莞于2012年首度实现第三财产占比凌驾50%，达52.7%。
此间，很多地方以政策补贴方式强力推行旧厂房改造等也是一大“催化剂”。受广东“双转移战略”政策驱动，珠三角的重要都会在2007年前后都在差别水平上开展“工改工”。已具规模的中小微企业也开始寻求向更规范化、规模化厂房转移。
同时，2008年金融危急之后，在“三来一补”加工厂地皮租期届满、市场不景气、东莞搭建门类齐备的工业体系等多方因素的综互助用下，珠三角一带浩繁台资港资企业向东南亚等地转移，空出了不少大面积厂房。但由于没有多少企业能承租如许大面积的厂房，于是“二房东”脱手将其包装成工业园，然后分租给中小微企业。企业租赁对象也就从一房东渐渐酿成整租厂房的“二房东”。
与此同时，除了厂租，人力、原质料等要素的代价上涨，也给制造企业造成肯定压力。比年来，珠三角工人布局渐渐从工业技能的第二代工人向知识技能的第三代工人进阶，摩擦性赋闲与招工难征象并存。无论是选择分租的小企业照旧具备承租数万平方米独立厂院的中型企业，抑或地方的龙头企业，险些都会有效人本钱高涨和招人困难的题目。
“平凡工人的月薪已经到达4500元左右，技能工人月薪七八千还不肯定能请到。” 长安镇沙头工业园的五金模具厂老板冯大庆夫妇向记者表现，他们为了应对技能工短缺的题目，不得不选择工资更高的时薪制来约请技能工人济急。
虎门镇一位从事玩具生产的厂主陈兵提供了这些年来员工保底工资比力数据，2004年普工保底工资800元，2014年为1600元，10年上涨1倍；到2018年，保底工资升到3500元，4年就升涨1倍多，企业不堪重负。
“这几年来，铜、钢等原质料代价还在不停走高。尤其是这一年多受国内经济增速放缓以及外部不确定因素影响，卑鄙客户下订单越来越守旧，货期越拖越长。企业已经走到了非常艰巨的阶段。”陈兵表现，他身边的很多中小企业主这两年时常萌生择机退出实业的想法，但找不到“接盘侠”。
长安镇多家五金小厂的企业主告诉第一财经记者，眼下五金布局件、模具等产物本就存在产物同质化、代价战横行等环境，中小微企业多数红利艰巨，多在吃老本，靠汗青资金积聚硬撑着，若厂租、工资、原质料代价上涨等题目得不到遏制，他们或将搬去更为偏远的地方大概思量关门。
但多位受访人士告诉第一财经记者，莞深穗一带都逃走不了高厂租的“魔咒”。炒厂房者每每从热门都会开始，炒高厂租后，部门无力蒙受高厂租的中小微企业随即外迁，随后炒厂房者沿着企业迁移门路外溢，需求到哪儿炒到哪儿。
如果厂租、人力等要素本钱代价上涨的速率凌驾企业在品牌、技能、管理等方面转型增值的速率，当局的减税降费等一系列政策岂不是沦为蜃楼海市？
对此，部门受访人士以为，此轮厂租的攀升会主动将竞争力单薄大概抗风险本领单薄的企业镌汰出去，这是市场主动洗牌的过程，有助于推动东莞财产连续转型升级。
尚有部门受访人士以为，公道合规的要素代价提拔会推动财产提拔和优化，但假如是个别物业公司不规范谋划、行业潜规则等助推要素代价上升，进步企业本钱，将直接伤害实体经济，久远看将影响人才、技能等焦点上风集聚，腐蚀实体经济的生存空间，势必波及地方经济的可连续发展。
东莞市住房和城乡建立局租赁科负责人士在担当第一财经记者采访时也表现，会围绕《引导意见》研究出台规范团体厂房招标公告、投标约请书、资格预审公告、资格预审文件、招标文件及招投标实践操纵等文件。他也指出，厂房分租市场存在躲避羁系的地下灰色经济征象，针对团体厂房分租等设置引导价等系列细化文件，当局相干管部分也不停有在思索。
“怎样均衡团体厂房分租的村民红利与承租厂房的中小企业的正当长处这二者的关系，并不是个简朴的事变。”该负责人坦言，东莞市主管部分也在举行专项研究，促进工业地产市场阳光化、透明化、法治化发展。

住在十九层的蛇

东莞厂房这么难租到，阐明东莞经济繁荣兴盛啊！怎么又有不少人在唱衰东莞，说东莞许多厂房空置，企业大量逃离？

_长安幻夜c

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马仔长点心

人坑人的期间…这几天找厂房十个有十个都是中介的……………

晚了滚吧

有这么贵吗?我在深圳才十五元，没有公摊照旧一楼，本年租的，院子集装箱车掉头都没题目！[大笑]

不用粉末i

长处驱动，眼光短视，当这些制造业生存不了，被逼外迁，或倒闭关门时，这些厂房又租给谁

晚了滚吧

有没有以为大部门是深圳客过来炒的？从前炒楼市，如今炒厂房。信不信以后连炒粉都没得炒

记得你还可以

东莞沙田镇厂房自制，8-12元一方，都没人租。

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我前天把公司从东莞搬回了湖南故乡。上个月条约一到期，二手房东涨价百分之二十。

屿暖k

必须打击二房东，如今房租广泛都被二房东炒高了。直接定性非业主直租就违法。