被珠海、江门、茂名超越，中山的房子还能买吗？

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作者：公子不悔
            01
            身处粤港澳大湾区这个全国经济最活跃的区域，经济却一路衰退，中山到底发生了什么？
            这应该是藏着很多中山人与想去中山买房的人心中的灵魂之问。
            要知道，粤港澳大湾区可是国家最重视的区域之一，各种政策红利加持，这里有香港、深圳、广州三个带头大哥，经济非常活跃，所以这里的楼市被很多人看好。
            但中山仿佛不在线一样，与整个粤港澳大湾区的发展步伐格格不入。
            想当年，中山可是广东四小虎之一，名噪一时。
            七十年代末，中国内地开启改革开放模式，深圳、珠海、汕头、厦门被划为经济特区，珠三角一跃而出。
            到了八十年代，珠三角成为中国内地发展最活跃的地区，广州、深圳全力奔跑，成为广东省马车的两架车轮。中山市、南海市、顺德市、东莞市紧跟广深脚步，发展也极为迅猛。
            1987年，三十出头的新华社广东分社记者王志纲和他的同事在珠三角跑了一圈，写出一篇题为《广东跃起四小虎》的报道，从此四小虎问世。
            此后，中山一路过关斩将，赶超汕头、湛江、惠州、江门、茂名，在2004~2007年期间，成功坐上了广东省第五把交椅，实力仅次于广州、深圳、佛山、东莞。
                        
            制图：城市财经
            2008年至2016年，中山和整个珠三角一样，都进入了快速发展的车道中，拼命狂奔。
            2016年，中山GDP为3202.78，增速为7.8%，相较于2007年，翻了2.64倍。十年时间，翻了近三倍，这个增速非常迅猛。
            02
            然到了2017年，中山便出现了衰退的端倪，当时迹象不太明显，但现在回过头来看，拐点就在2017年。
                        
            制图：城市财经；数据：中山统计局
            2017年中山市GDP增速为6.6%，2018年为5.9%，均跑输了当年全国平均经济增速。
            到了2019年，在新的贸易形势下，中山经济进一步受到撞击，形势不容乐观。
            数据显示，一季度，中山GDP增速仅为2.6%；到了上半年，更是滑至0.9%。前三季度经济增速，中山依旧低至1.1%，远低于全国经济增速，也远低于珠三角9市平均经济增速，在9个城市中，处于垫底位置。
            去年全年增速，也只有1.2%，增速位居珠三角倒数第一，也位居全广东省21个城市最后一位。
            在此背景下，中山被身后的珠海、江门、茂名超越，退居到了广东省第9位，眼瞅着就要被湛江超越，跌至第十位。
                        
            制图：城市财经；数据：各城市统计局
            进入庚子年，特殊时期当道，中山更是雪上加霜。
            一季度中山GDP下挫了13.1%，上半年跌幅为6.5%，前三季度，全国大多城市增速都转正的背景下，中山GDP同比依然是负数，为-1.4%。
            关键问题来了，究竟是什么让中山经济失速的？
            本号以为，有客观原因，也有主观原因。
            客观原因包括两个方面，一方面国际贸易环境发生了改变，对中山产生了较大利空，另一方面，楼市调控加身，也给中山的经济带来了较大压力。
            中山经济的三大基石，一个是进出口，一个是房地产，一个是工业。
            通过中山统计局查询的数据可以看到，国际贸易环境改变的情况下，中山的进出口数据并不好看。
            2017年，中山进出口总额为2581.5亿元，同比增长15.4%，到了2018年，下跌了9.3%。2019年进出口总值2387.19亿元，增速虽然转正，为2.0%。但其进口却大跌，比上年下降15.2%。
            另一个基石房地产，在大调控的背景下，2019年，中山全年固定资产投资下降17.6%，其中房地产开发投资下降24.5%。
            工业基石方面，有人做了统计，工业对于中山GDP的贡献在50%左右，2008年为56%，2018年为46%。占比如此之高，基本可以说是工业兴则经济兴，工业怠则经济怠。
            数据显示，2019上半年，中山第二产业罕见地负增长1.5%，全年下降了1.6%。2020年前三季度，下跌了2.7%。
            规模以上工业增加值、规模以上工业产值双双告负，去年上半年亏损企业数增加了23.2%。到了三季度，规模以上工业增加值下跌幅度继续扩大至2.1%，全年下降了2%。
            2020年前三季度，中山规模以上工业增加值，同比下降了2.9%。
            三大基石都在晃动，中山的经济焉能不衰退？
            03
            除了客观原因外，还有主观原因，也即中山内部的因素。
            总得来看，中山GDP失速，在于中山的四个难以为继：
            1、以传统专业镇为主的发展模式难以为继，专业镇竞争力下降，传统产业增速放缓；
            2、以土地扩张为主的发展模式难以为继，土地使用粗放、低效开发比较突出；
            3、以镇区为主导的发展模式来落实创新驱动发展难以为继，对高端要素的吸引力和承载力不足；
            4、以现有城镇空间布局建设宜居城市难以为继，城镇建设“摊小饼”、资源利用碎片化有待克服。
            在房价不断走高的背景下，中山的竞争力越来越弱。过去5年，中山的房价在深中通道概念下，翻了一两倍。
            高房价对中山的产业、企业和人才，都产生了较为明显的挤出效应。
            一个很明显的道理，论经济地位，中山和佛山、东莞没法比，论交通地位，也和前二者没法比，论房价，中山的房价比佛山低不了多少，论薪酬中山更是没法和莞佛相比，要是你，你会怎么选？
            所以说，中山要重振虎威，没有别的办法，只能提升自己的竞争力。
            一方面，要破除四个难以为继。
            另一方面，则要快速借助粤港澳大湾区规划，加强自身与周边城市的合作关系，并发挥自身营商成本低廉优势，利用好广州地铁18号线，紧紧抱住广州的大腿，利用好深中通道，紧紧抱住深圳的大腿，主动去寻找承接广深港的外溢产业。
            同时，还要打压以深中通道为噱头炒作中山房价的势头。
            04
            最后一个问题，中山的房子还能买吗？
            我的观点很明确，长线看好，但短期内不适合投资。
            第一，中山的经济没法支撑起房价实质性上涨。
            第二，深中通道概念已经不再新鲜，被炒了一轮又一轮。用股市的术语就是，利好出尽。
            第三，广深工作，中山居住，就是忽悠。
            炒作广州地铁18号线和深中通道，无非就是觉得等到广州18号线开通，深中通道通车，到时候可以在广深工作，中山居住。
            只要是跨城，就难谈方便。
            很明显一个道理，即便你在深圳福田工作，宝安居住都难说方便，尽管有地铁11号线直达，遑论跨城。
            综合以上三点，中山的房子短期内并不适合买，本号以为还有下跌的风险。
            当然，如果你有足够的资本，能够穿越调控周期，穿越中山经济的调整周期，那此时买也未尝不可。
            
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