哈尔滨打响楼市降价第一枪，背后的信息耐人寻味

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1、
            近日，哈尔滨市印发了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，为了激励房企“卖房”，给出了不少建议：
            此项《通知》共计十四条扶持措施，其中不乏一些“打折促销”的非常规操作：
            比如放宽公积金贷款政策，甚至鼓励房企根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房让利销售，算是诚意很足了。
            有人分析，打折都是幌子，这不过是为了解决当下哈尔滨的房地产销售困难、缓解“库存”压力。
            哈尔滨            
            根据《100城库存研究报告》表示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米。
            从10月份存销比（去库存周期）数值排名来看，哈尔滨位居第6，其去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平。
            除此之外，哈尔滨的新房成交也出现了明显的下滑：从年初的1.3万跌到1万，新房成交额从去年的月均74亿，跌到今年的月均44亿。
            一边是不断萎缩的购房需求，一边是依然活跃的土地市场、新盘不断涌现，俨然是一副供大于求的景象！
            数据显示，今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。
            如果只是供大于求，库存压力大，这也就罢了。更麻烦的是不太乐观的人口结构变化，从长期来看，哈尔滨的常住人口不增反减，2017年常住人口1092.9万，2019年只有1076.3万了，两年减少了16.6万人，这实在是不太乐观。
            在如今调控丝毫不见放松大背景下，由地处东北的哈尔滨打响楼市降价第一枪，这背后的信息有点耐人寻味啊。
            2、
            未来十年，中国城市版图将以前所未来的加速度分化，马太效应凸显。知名财经作家叶檀女士在2016年曾经写过一个轰动的中国最无前途的十大城市，哈尔滨位居榜首。
            这是叶檀老师比较漂亮的照片            
            在一线城市的“虹吸效应”下，缺乏竞争力的城市很可能会陷入“困兽斗”的窘境。
            她在筛选最无前途城市中只用了三个标准：
            首先是人口流失的地级及地级以上城市。
            其次是一个城市只有几个国企主导的行业，并且大企业办社会。
            第三是人均财富占有量低，教育相对不发达，相应的消费数据也较低。
            一座城的衰落，往往是从人才出走开始的，留住人才，城市才有未来。哈尔滨知名度不低，论历史曾有过辉煌，但从人口、经济结构、社会财富和发展态势看，却很难让人乐观。
            在此前三十年以制造业发展为主体的工业化改革中，作为人口的输出地，人口作为劳动力源源不断地流出本地，目前面临经济转型期，人口仍在源源不断地流出本地。
            网络流传投资不过山海关，有对东北地区营商环境的担忧，也有对东北地区天气寒冷，工作时间短的顾忌，也有对东北地区人才流失困境的无奈。
            3、
            房地产之所以被严格调控的主因，房地产金融泡沫过大，可以说房地产泡沫的背后造成的金融泡沫风险越来越大，这个是进行调控的主因。
            无论是2018年下半年开始的“融资端调控”，还是今年央行开始为房地产企业“划定三条红线”，其实质还是从融资端来逼迫房地产企业做出改变。
                        
            中国房地产的高负债、高杠杆、高周转的运作模式背后潜在的金融风险太大。
            快速发展20多年的房地产企业负债率居高不下，超过60%的资金来源是银行贷款和预付款、定金等，对于其他行业的抑制作用过分明显。尤其是对当下的内需提振，制造了障碍，因为高昂的房价，让人们没有了消费信心。
            在2018年全国房地产开发企业平均资产负债率已经达到79.1%！这么高的负债率在其他行业几乎是不可想象的，更何况房地产开发企业2018年的总资产已经超过85万亿！其资产价值越高，那么如果爆雷后引发的金融风险就越大。
            哈尔滨此次通过放宽公积金贷款政策，甚至鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售，一方面显示地方如今采取“救市”的办法不多，一方面也显示哈尔滨对于房地产依赖性还是比较大的。
            从目前的货币信用收缩，随着需求下降，人们的支付能力下降，各行各业赚钱变的更难，流动溢价降低，必须打击一切风险资产。
            楼市未来除了一二线核心地带，部分地区腰斩是可能的，最后上车的要为20年的盛宴买单。三四五线城市房产投资，要么别买，要买只能买富人区，因为未来还可能有人来接盘。
            此时保护好原始积累，比赌一把致富更重要。
            
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