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文｜叶书利
哈尔滨楼市的正式救市，正式揭开了2016年930以来三四五线楼市的财富骗局。
哈尔滨开始救市
在中国楼市，一定得明白两个永远不变的真理：
A,地方政府对房地产是绝对的真爱，任何所谓的恨，都只是暂时表演。
B,对于地方政府来说，嘴上可以对房地产喊“不要”，但身体最诚实。
上述两条之所以会成为真理，源于屁股指导脑袋：土地财政依赖和土地是地方政府融资的最大抵押品。
哈尔滨是该真理再一次落地的最新佐证。
比如提高公积金房贷额度、鼓励和奖励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房的行为等。
涨价去库存为什么成了降价去库存？
值得注意的是，本次救市中，哈尔滨政府欲鼓励房企降价去库存，并准备对此行为的房企进行奖励以及对于购房者的网签合同备案，允许反悔，可以撤销1次等。
与此形成鲜明对比的是，3年前，哈尔滨楼市可是通过涨价去库存的最后一批城市之一。
还记得早于2016年10月，壹书生便提出的舞龙式调控的概念吗？
2015年5月以来的这一波楼市周期，就是舞龙式调控逻辑，逻辑如下：
第一,为了三四五线去库存，2015年5月后先让北上深等楼市先活，然后在2016年年初通过降税、印钞等方面进一步激活强二线、一线城市房价，以调动起市场抢房的火热情绪；
第二,待强二线、一线城市的抢房情绪调动至高潮迭起时，2016年930调控来了。目的意在通过调控将强二线、一线城市楼市强压住，以便将已被调动起来的抢房情绪强行向下挤压。
第三,为了去库存，除了调动热点城市房价外，一线城市还通过控制土地供应及人口规模，从而强行将大量需求挤向三四五线去库存城市；
第四,2017年春节后，鉴于龙头的一线城市及环京楼市不太听话，楼市热度再起，于是2017年317调控来了，同时伴随口号房住不炒。再一起将刚回笼的需求再次向下挤。
第五,三四五线去库存城市，为了配合中国人“买涨不买跌”的购房心理，除了涨价去库存外，还有意控制土地供应以减少供应量、通过棚户区货币化改造以人为制造需求，因此供应减少，需求增加之下，强行通过行政力量使市场的供求关系弄紧张，以推动当地去库存。于是2017年317调控后，大量非环一线的不知名三四五线城市开始轮番领涨。
哈尔滨就是涨得较晚的城市：2017年10月，哈尔滨才慢悠悠地进入涨价去库存阶段，房价开始疯涨。一直涨到近二年后的2019年国庆左右，涨价势头才开始消停。此后，楼市形势转头向下。
据易居企业集团哈尔滨公司的监测数据显示，今年前10月，哈尔滨商品房月均成交额差不多只有2019年月均成交额的63%。而最新的10月，哈尔滨市六区商品房成交6534套，成交面积62.90万平方米，同环比分别下跌11.53%和13.5%；成交均价环比下跌0.36%，同比下跌5.95%。
为什么3年前，哈尔滨可以涨价去库存，而现在哈尔滨政府却鼓励降价去库存呢？
A,泡沫是有边界的。
去库存的本质就是当地楼市卖不动，库存太多了。按照正常的逻辑，应该是降价去库存。事实上，在2015年时，包括人民日报等央媒也是持如此态度的。比如2015年12月24日，当天的人民日报11版，一篇文章便是《去库存，房价能降多少？》
不过后来的故事，大家都知道了：涨价去库存。
当时为什么会发生这样的转折：主要原因有二：
首先，地方政府是最大推手，包括货币化补偿以人为制造购房需求、限制土地供应以减少供应量等。
其次，中国人买涨不买跌的非理性购房逻辑所致。
最终，去库存变成了涨价，这在世界经济史上都是独一无二的去库存剧情。
去库存本身就说明供大于求，当地楼市存在泡沫了，而涨价去库存则进一步吹大了泡沫，只要是泡沫，就不可能无限地吹大下去，所以现在，无法再涨价去库存了，这也是哈尔滨政府鼓励降价去库存背后的无奈原因。毕竟对于当地政府来说，卖不动房，则卖不动地。而降价去库存，至少还可以卖些房，所以自己还可以进一步卖些地。
B,需求被严重透支。
2016年930后，涨价去库存，导致大量非即时性的刚性需求提前被透支。比如在壹书生老家的农村，确实存在孩子娶媳妇需要在县城一套房的潜规则规定，但在涨价去库存下，一些孩子只有十来岁，甚至几岁的人，父母已提前在县城购房，以备将来孩子长大后的娶媳妇之用。
涨价去库存之下，去库存城市的需求已被严重透支，即未来十几年的需求者都可能已被提前一次性透支完了，接下来，刚性需求已所剩无几，而伴随房价的冷静，投资需求已抽离逃跑了。
也就是说，与2016年930后相比，一方面，需求已被严重透支，无法支撑再一次的涨价去库存。另一方面，2016年930前后，在房价上涨的预期下，大量的投资需求在全国各地寻找房产猎物，而现在，投资需求快速减少。在当地刚需被透支，投资需求逃跑的背景下，包括哈尔滨在内的三四五线城市楼市撑不下去了，也无法再来一次涨价去库存了。这也是哈尔滨本次鼓励降价去库存背后的市场原因吧。
C,去库存的本质是加库存。
2016年930后才上涨的城市楼市，其涨价去库存的本质是加库存：一方面，去库存说明当时的楼市，已经是供大于求。另一方面，涨价去库存之下，房企大量补地，地方政府再一次大量卖地，再一次增加了当地的楼市库存。所以说，涨价去库存的本质是加库存。而库存一步步加到今天，已无法支持再一次的涨价去库存。
今天的哈尔滨就是2016年930后才上涨的三四五线城市接下来现状的缩影：2021年，大量的三四五线城市将成为下一个哈尔滨。你注意下自己身边的三四五线城市楼市：零首付的楼盘是不是越来越多了？
记住2019年4月壹书生写的警告性文章《非都市圈的三四五线房价：下半年入冬，2021年入冻》。
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发表于 2020-12-2 00:14:11
楼主