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深圳豪宅市场冰火两重天

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发表于 2023-6-18 06:46:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
原标题:深圳豪宅市场冰火两重天
                          每经记者:陈荣浩 每经编辑:陈梦妤
6月12日9时,深圳网红盘海德园项目正式选房,到当日18时10分左右,不到7个小时,又一次实现日光。
这已经是海德园项目的第三次日光了。2021年11月和2022年5月,该项目分别推出过181套和239套住宅,同样日光。
“如果有资格,够条件,建议你还是去打下新,这是海德园的最后一批项目了,与周边二手房对比,还有数百万元倒挂空间。”安托山片区中介刘巍向《每日经济新闻》记者介绍。

视觉中国图
今年5月时,市场就有消息称,海德园即将入市;6月1日,海德园拿到预售许可证;6月8日,海德园A区公布入围名单,共664批客户成功入围;6月12日选房,不到7个小时全部房源选光。
大众要想获得该项目的具体信息并非易事。“目前暂时无法预约看房,你得先在i深圳上提交资料,然后冻资、入围成功后才能来现场看毛坯房,到时我们工作人员会与你联系。大概是6月11日~12日组织看房。”在该项目刚拿到预售证时(6月5日),海德园的工作人员曾通过电话向记者介绍。
有楼盘倒挂价差超400万
这是深圳今年第二个日光项目,同时也是今年以来首个需要积分摇号选房的楼盘。
根据海德园公众号披露的数据,此次海德园推出共计推出237套房源,建面约86~161平方米,备案均价约每平方米12.6万元,到6月8日时,吸引入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批,中签率35.7%。
或许因为关注度过高,记者注意到,项目官微连续几天都在推送风险提示和声明,现场同样也能看到相关声明的牌子。
声明提到,“本项目由我司销售部门及人员按照市区文件规定依法依规销售,我司未授权或委托任何单位、中介服务公司和个人进行项目销售。”同时,项目不存在“内部认购”和“提前选房”的情况,任何以“提前选房”“帮忙打折”等为由向客户索要“喝茶费”或其他现金、礼品的行为,均属于欺诈行为。
这是海德园的第三次日光。2021年11月,海德园B区首先开盘,推售房源共181套,共获504批意向登记客,最低入围积分为62.2分。2022年5月,海德园A区推出239套住宅,推售约143~251平方米的4~5房,当时共有686批客户成功登记,最低积分53.5分。
没有售楼处,没有样板间,单价区间达12.1万~13.1万元/平方米,海德园为何受追捧?
“我认识过来打新的,主要有三类人,一类是看中价差的,因为海德园与周边二手房楼盘还是有数百万元价差的;另一类是看中学位优势,红岭教育实验小学就在项目约100米位置,也是深圳四大名校之一;还有一类就是单纯看中周边环境,毕竟深圳典型的豪宅片区也就那么几个。”从事豪宅销售多年的郭思翔介绍道。
此次推售的房源销售均价为12.6万元/平方米,海德园隶属的安托山片区是深圳近几年新晋豪宅片区,2018年以来陆续推售过安峦公馆、天健公馆、万科臻山府等豪宅,目前二手房挂牌均价普遍在15万元/平方米以上。
以安托山地铁口附近的安峦公馆为例,一套139平方米朝南的4室1厅,挂牌价2800万元,折合单价20.16万元/平方米;距离海德园约500米的天健公馆,目前在链家共有两套房在售,一套面积为96平方米,售价1920万元,折合单价19.9万元/平方米;一套面积为130平方米,售价为2300万元,折合单价17.7万元/平方米。
相比海德园A区的房子(86~161平方米),若按每平方米5万元的差价算,倒挂价差在430万~805万元不等。
两年成交价相差900万
深圳有几个公认的豪宅区域,包括福田的华侨城板块、香蜜湖板块、安托山板块,以及南山的蛇口板块、前海板块,以及深圳湾板块,均诞生过不少热门楼盘,比如海德园、香蜜湖一号、波托菲诺纯水岸、恒裕滨城、深圳湾一号等。
但从近期豪宅市场的成交情况来看,显著降价的案例同样存在。
今年5月10日,深圳湾板块顶级豪宅恒裕滨城二期上架一套法拍房源,总价1.07亿元,折合单价38.4万元/平方米,因一拍无人出价,二拍降价至8560万元,折合单价30.7万元/平方米,降价超2100万元,但最终还是流拍。
记者在链家网了解到,目前恒裕滨城二期在售房源为8套,业主挂牌均价普遍在25万~34万元/平方米不等。
类似情况在华润城润府三期身上也同样存在,该楼盘属于南山科技园片区的豪宅。以一套约150平方米的3房为例,2021年5月12日的成交价为3288万元,单价约21.92万元/平方米;同面积段的另一套房源在2023年2月14日的成交价为2380万元,单价约15.87万元/平方米。时隔两年,成交价相差908万元。
从年度情况来看,深圳豪宅市场的整体成交数量并不算大。克而瑞数据显示,2017~2022年,深圳豪宅市场分别成交951套、490套、1244套、694套、3488套和2840套。
深圳中原地产研究院数据显示,2023年5月深圳超千万的豪宅累计成交284套,主要分布在南山、福田和宝安三个区,其中1000万~2000万元的豪宅成交最受欢迎,占比达78.4%。
6月12日下午,广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“深圳超千万级别的顶豪市场,还是有其独特优势,比如稀缺性、环境溢价等。业主挂牌价很大程度由其卖房迫切度决定,比如市场下行时,必然有部分做生意的老板因为资金紧张而寻求变现,豪宅作为他们的重要资产,是变现的重要渠道。”
对于部分豪宅开盘受追捧,李宇嘉表示,“一是同类型产品不多,周边竞品较少;二是与周边二手房存在较大价差有关。”
(应受访者要求,文中刘巍、郭思翔为化名)
每日经济新闻
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