深圳统租“下了一盘大棋”，政府企业房东租客能否共赢？ ...

戴上疯狂面具

原标题：深圳统租“下了一盘大棋”，政府企业房东租客能否共赢？
                          大学毕业后就来到深圳打拼的李帅（化名），深漂六年搬了六次家。这几天，他看到南山区白芒村“统租”的消息都有些后怕，小伙子庆幸自己前一阵子刚从村里的握手楼搬到村外的普通住宅小区，要不然又得一番大折腾。
政府主导“统租”白芒村只是深圳加大、加快保障性住房供应的一个侧影。今年，深圳计划通过规模化品质化改造提升城中村，筹集5.2万套（间）保障房——这个数字占全市年度计划建设筹集保障性住房18.5万套（间）的近三成。
在城中村当二房东并不新鲜，民营房企早年也曾“围猎”城中村，大搞长租公寓。如今官方下场，除“满足人才住房需求”外，还带有“探索新的房地产发展模式”的任务。卷入其中的政府、企业、房东、租客等四方能否共生共赢？
2023年5月3日，深圳，航拍白芒村
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深圳计划7年筹建100万套保障房

在去年发布的住房十四五规划中，深圳提出建设筹集住房89万套（间），包括商品房35万套、保障性住房54万套（间）——后者包含公租房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权房8万套。近期，深圳调整了保障性住房目标，从原先54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。
截至去年年底，深圳已完成建设筹集保障性住房30.6万套（间），完成率41%。这意味着到2025年，深圳将完成建设筹集超43万套（间）。“十四五”保障性住房建设目标，超过“十二五”和“十三五”总和（分别为17.9万套和44.2万套），但是74万套（间）尚且不是终点。
深圳市住房建设局相关负责人表示，2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。
路要一步一步走，规划目标分解到今年的任务是，2023年建设筹集保障性住房18.5万套（间），其中：公租房1万套（间）、保障性租赁住房16万套（间）、共有产权房1.5万套。简言之，不管是五年规划，还是年度计划，保障性租赁住房都是深圳住房建设的重头戏。
在深圳，拥有“保障性质”的住房种类不少、名称也绕口，但从来源讲，不外乎以下几种：一是由政府主导自建、改建及收购；二是政府通过长期租赁手段筹集；三是规划指标要求下，企业按比例配建；四是公房腾退回购；五是“商改保”、“工改保”等其他途径筹集。
从深圳住房建设部门披露的计划看，“政府通过长期租赁手段”筹集保障房将成为近期主流，而遍布全城的城中村则是房源核心来源——由政府或相关部门统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级再进行出租。
深圳官方透露，今年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），这个数量将占年度计划建设筹集保障性住房18.5万套（间）的28%，占保障性租赁住房16万套（间）的32.5%——南山白芒村“统租”，就是这些数字背后的具体案例。

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深圳房改仰仗城中村550万套房源

深圳强力推进保障性住房建设，而且将城中村视成为保障性租赁住房最重要的来源地，这背后是怎样的逻辑？从官方角度看，围绕住房保障需求，深圳建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并提出“四跟”（跟着“产业园区、大型机构、轨交、盘活资源”走）策略，加大保障性住房建设筹集力度正是题中之义。
“城中村是很多来深建设者包括低收入群体的落脚点，城中村保障性住房改造提升是保障性住房建设筹集渠道之一。”市住房建设局相关负责人称，“改造城中村提供保障性住房，就是要更好解决来深建设者住房问题，让他们住上更高品质、更安全的房子”——话虽如此，但却并不尽然。
深圳大规模建设筹集保障性住房，可谓“草蛇灰线”早有伏笔。2018年，深圳连发三部规章和配套细则，提出住房供应总量中商品房只占四成，人才房、安居商品房、公租房要占六成，“系统构建面向2035的住房供应与保障体系”——相比1998年开始启动并席卷全国的住房货币化改革——深圳的尝试被坊间称之为“二次房改”。
国家高端智库研究员宋丁认为，“房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来做试点，深圳是最具备这个条件的。”深圳事实上成为全国“二次房改”的试点城市，当然也获得国家层面的政策、资金支持。国家金融监督管理总局日前提出，强化对投资的融资保障，其中就包括支持超大特大城市城中村改造。
去年年底，财政部发文支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，也提及了中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。目前，深圳已有部分项目获得补贴——例如，元芬新村规模化租赁住房改造项目，纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点资金补助范畴，获得补助资金2334.8万元。
除此之外，资本层面也有支持。红土创新深圳人才安居REIT等首批保障性租赁住房RE-ITs（不动产投资信托基金）已发售。今年3月，为支持保障性租赁住房项目主体申报发行RE-ITs，深圳住房建设局制定了办理指引，提供具体指导。深圳已储备REITs项目10余只，涵盖保障性租赁租房、仓储物流、产业园区等，预计盘活存量资产超百亿元。
要同时满足人口（尤其是新市民、青年人）的居住需求并探索新的房地产发展模式（建设筹集大量保障性住房），深圳可谓“压力山大”，资金是一方面，房源则是另一方面。深圳常住人口约1766万，尽管房价高居大湾区之首，但商品房却只有200万套左右。与此对应的是，城中村中常住人口多达900万。
如此大体量的常住人口，带来大体量的保障房需求，当然不可能全部新建，而且在已有的商品房小区里去筹集，难度也非常大——此前深圳有过相关尝试，但成效甚微——因此550万套城中村房源成为了补缺口的重要渠道之一。

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城中村从“拆除重建”走到“综合整治”

城中村握手楼是深圳保障性住房的核心来源，城中村改造是深圳住房改革能否成功的关键——毕竟过去数十年，城中村的蔓延及消退与深圳的城建、产业发展紧密缠绕，是鹏城的过去、现在和将来，都绕不开的一页。
城中村在珠三角普遍存在，其中又以深圳城中村为典型，如白石洲、下沙、新洲、水围、皇岗、石厦、岗厦、大冲、南头古城、大芬、南岭、平山等。数据显示，深圳共有以行政村为单位的城中村336个、自然村1044个，农民房或私人自建房超过35万栋，总建面高达1.2亿平米，占全市住房总量49%。
在2010年之前，村民“抢建”和政府“禁建”的动态博弈陆陆续续延续了二三十年。2009年，土地资源紧张的深圳开启了“政府引导、市场实施”的城市更新运动。许多城中村被纳入，比如岗厦村、大冲村、白石洲村等，都已被部分或整体拆除，建成大型居住区或商业综合体，仅保留少量历史印迹（如祠堂等），这些城中村实际上也就是消失了。
目前包括南山白石洲、罗湖湖贝、蔡屋围等城中村更新“巨无霸”项目还在建设中，部分项目已对外发售。不过，随着近几年房地产市场的深度调控，城市更新也发生着变化，主要表现是项目减少、进度趋缓。在这之后，城市更新不再大拆大建，而是综合整治。
2019年，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》发布，划定了全市城中村综合整治分区范围（福田、罗湖和南山综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%），规定综合整治分区内的城中村不得拆除重建，同时由各区政府直接投资对纳入综合整治的城中村进行基础设施改造。于是，城中村规模化租赁改造展开了。
《深圳住房发展2022年度实施计划》提出，开展城中村综合整治总规中期评估，进一步明确开展综合整治的城中村，在2030年底前不予拆除，改造的住房不存在重大安全隐患且符合条件的，可纳入保障性租赁住房规范管理，并享受优惠政策。
在上述背景下，城中村综合整治从今年开始进入大规模“统租”阶段。业内人士点明了其中的内涵：深圳保障房建设压力比较大，光靠新建和购买很难完成任务，而租赁住房因为没有太高标准，从城中村统租，当然是见效最快，也能照顾到各方利益的方式——该说法似乎并不能在现实中得到验证——以白芒村为例，目前统租进展趋缓，租客则“进退失据”。
白芒村多家商店、餐饮店老板称，收到了房东商议退租请求，他们大都表示目前统租进展慢了，尚不知具体搬离时间。该项目涉及房屋数量较大，而该村常住人口过万，庞大的租户群体该何去何从？当地回应此前租户收到限期搬离通知书系个别房东个人行为，已责令整改。虽然获得了喘息之机，但租客面临“搬留两难”。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，白芒村统租此前有些疾风暴雨，急于在短期内实现大体量任务增长，这导致工作方式存在很多瑕疵。比如签约房东对现有租户大规模清退，项目须以更高租金统租农民房，导致房源供应短期内急剧减少，而租客需要寻找新居所，需求短期内释放，不利于稳定租金，实现职住平衡，不利于稳定社会情绪。
网友发帖、统租宣传条幅及白芒村房东告示
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深圳“统租”城中村意在留下新市民

城中村统租涉及地方政府、房东业主、租赁运营企业及租客，是否所有利益相关方都能被照顾到？从地方政府的角度来说，“统租”城中村不仅可以高效地筹集保障性住房——既能为“二次房改”探路，还能获得中央财政补贴——更重要的是，还可以提供大量相对有品质的租赁住房，有利于吸引青年人才，避免常住人口减量趋势加剧。
在人才争夺战中，“住”的问题权重不低，深圳土地资源有限，靠新建保障性住房难以达到目标要求，而且新供应土地也往往难以适应新市民、青年人职住平衡、通勤方便的现实要求——统租城中村并进行升级改造后，普遍单身的青年人能获得更好的居住体验——例如，深圳地铁13号线白芒站选址，与村口就只有一路之隔。
统租是政府主导，企业参与。到城中村当二房东，早有先行者，其中包括对城中村更新改造有经验的大型房企，如万科旗下万村公司开展的万村计划；也包括在转租和物业经营上资源丰富的中介，如以链家等旗下的愿景集团进行的元芬新村统租改造的探索；还有与政府长期合作的国企，如深业集团将水围村规模化改造为人才公寓等。
上述项目有成功的——元芬新村堪称典范；也有失败的——如原计划涉及近八十个城中村的万村计划，因富士康公开信风波放缓了签约步伐，继续改造的城中村不足一半，投入运营的则更少。规模化改造项目一般收益周期较长，如水围村项目预计八到十年才能回本；玉田村项目负责人称，（已签约楼栋）晚开放一个月就要多熬近一年才能盈利。
当下统租由政府主导筹集，南山区国资委直属的深汇通公司号召白芒村业主将房屋统一租给深汇通，经深汇通改造后再对外出租。虽然财政补贴可降低前期投入成本，但后续运营考验不小——深圳官方称，改造后的租金以不涨为原则，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也须严控成本价格、加强价格监督。
收租客的租金“以不涨为原则”，给村民的统租价格则是必涨无疑。以元芬新村项目为例，运营公司与村民业主签约获得13年改造运营权，按月支付的租金承诺每3年增加10%。现下的统租条件可能更丰厚，一位网友发帖称他在白芒村有一套农民房被纳入统租，“政府给的租金加上补贴后，15年可回本，比自己租出去的租金高两倍”。
房子被纳入统租的村民业主是赢家，没被纳入的周边房主也获得利好。有媒体在白芒村和平山村探访得知，一些未被收纳或改造成长租公寓的房源以及周边城中村租金近期“水涨船高”。“没有参加统租的房东，现在租金都上涨了不少。”一位平山村居民称，“之前这里一房一厅月租2500元左右，现在房东说要3200元才租。”
对于租客来说，则分为两部分。有些价格不敏感的新市民、青年愿意住进统租房，而原租户则不得不搬家。针对近日的白芒村统租事件，深圳官方给了原租户腾挪的时间，“原则上预留3-6个月搬迁过渡期”；确实无法搬迁的租户，可协调暂不搬迁。此外，子女上学不受影响，改造后原租户有意愿回迁原城中村的，可回迁原城中村租住。
回溯当年万村计划里的“富士康公开信风波”，导火索就是改造后租金上涨过于剧烈。如今即便统租改造后的房源租金上涨最高“不超过10%”，原租客回租可能性也不大——刚从村里搬走的李帅，也不会再回白芒村了，去年结婚的他正在动员妻子“转深户”，以增加权重争取赶上人才房政策“末班车”——那是深圳保障性住房的另一种形式，明年就要取消了。
参考资料：
深圳城中村之变：向左向右走. 证券时报
深圳市城中村规模化统租改造初探.裴若辰
财政部支持深圳税改：二次房改纵深推进.南方都市报
构造未来：从建造到营造——来自深圳城中村的启示.张宇星
深圳“统租”房之问：“租金低，配套还好”，这能实现吗.财联社
城中村统租困局：进度延缓研讨新方案，租客面临搬留两难.上游新闻
稳妥有序推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作.深圳特区报