织密“政策网”，广州多渠道筹建保障性租赁住房

江西橙

两组数字，可以勾勒出广州发展保障性租赁住房的路径轮廓。
7 —— 2021 年被纳入广东省发展保障性租赁住房重点城市以来，广州提出以 7 大渠道筹建保障性租赁住房。近日，广州市连发 3 份保障性租赁住房筹集渠道操作文件，依次为产业园区工业项目配套用地新建、企事业单位自有存量土地新建、非居住存量房屋改建。至此，7 大筹建渠道均有了相应的操作文件。
60 万——据《广州市住房发展 " 十四五 " 规划》，" 十四五 " 期间，全市拟筹建 60 万套（间）保障性租赁住房，约占全部住房供应总量 131 万套的 46%。今年，广州拟筹集不少于 7.5 万套保障性租赁住房。
政策的定调、细化、推进，使得广州保障性租赁住房完成了从顶端到微观的全面构建。时下，广州保障性租赁住房可得哪些政策 " 东风 " 的助力？能打开多少发展空间？一文读懂这张 " 政策网 " 的亮点、要点。
多管齐下
广州 7 种渠道筹建保障性租赁住房
与面向困难群体的公租房、面向城镇无房家庭的共有产权住房不同，保障性租赁住房，主要为解决新市民、青年人住房问题而生，小户型、低租金正是其核心奥义。在广州，这一租赁住房品类频频获得政策的加码助力。
2021 年 8 月，广州市发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，针对保障性租赁住房，内文明确了 7 种主要筹建渠道：集体经营性建设用地新建、企事业单位自有存量土地新建、产业园区工业项目配套用地新建、非居住存量房屋改建、新供应国有建设用地新建、城市更新项目配置及城中村住房等存量房屋依法整租运营。



记者梳理发现，截至 2023 年 5 月，上述 7 种筹建渠道均有相应的操作文件出台。
· 开源新建房源
新建房源是广州筹建保障性租赁住房的重要渠道。时下，广州 " 开源 " 保障性租赁住房的渠道共有 5 种，包括集体经营性建设用地新建、企事业单位自有存量土地新建、产业园区工业项目配套用地新建、新供应国有建设用地新建及城市更新项目配置。



这些筹集渠道的操作文件各有亮点。比如，于近期公布的《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》《关于企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的实施细则》，侧重以激发企业积极性的方式，拓宽保障性租赁住房筹建空间。
前者，《细则》提出：允许工业项目配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由 7% 提高到 15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限由 15% 提高到 30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，比例的放宽为产业园项目提供了新的机会与可能。" 尤其对于一些产业发展良好但配套不足的区域，这个政策有利于区域产城融合和职位平衡。一方面解决了土地发展和需求拓展问题，另一方面又提升了园区的竞争力。"
后者，《细则》明确：企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房的，该部分不补缴土地价款，免收城市基础设施配套费。这将有助于减轻企业建设负担。
余下三种渠道，则偏重于从土地角度支持保障性租赁房源的筹建。



其中，公布于 2022 年广州首轮土拍之前的《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法》提出：原则上，配建政策性住房的总建筑面积不少于年度住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的 10%，且建设标准与品质不得低于商品住宅。
2022 年 5 月，越秀地产以 2.01 亿元竞得白云区广龙路 AB0805104 地块，按计划，该地块将建设为广州市首个全自持保障性租赁住房项目。
集体经营性建设用地新建的渠道，则可追溯到 2021 年。时年 8 月，广州公布《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点项目审批程序》，这份长近 5000 字的文件，列明了 6 种类型的审批程序，包括利用节余存量宅基地、旧村改造中保留集体用地性质、经审批的村经济发展用地（含留用地）等。
如今，" 首宗 " 案例也已落地。去年年末，广州市首批、白云区第一个利用集体用地建设租赁住房项目试点——长腰岭租赁住房项目正式迎来竣工交付。记者自项目获悉，该项目可提供 518 套精装住房，租客直接拎包办理入住，不存在户籍限制。
城市更新项目配置渠道，也较早出台了配套文件。2022 年 5 月，广州发布《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》，文件提及：在征求村集体意见的基础上，复建安置区用于建设 70 平方米以下租赁住房的建筑面积，不低于复建安置区全部住宅建筑面积的 25%。
·盘活存量房源
开源之外，盘活存量房源也是广州筹建保障性租赁住房的重中之重。2023 年 4 月，广州发布《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》，内文明确，《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房，不动产权证、土地使用年限、用地性质等不变，不补缴土地价款。
这并非广州首次瞄准存量房源，事实上，广州于此间的探索要更加源远。2017 年 7 月，广州率先提出 " 商改租 "，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；至 2019 年 7 月，广州再度出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，鼓励符合要求的非住宅存量用房改造为租赁住房。
·探索新合作模式
广州将另一落脚点放在城中村租赁住房。
2022 年 10 月，广州发布了《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升 " 城中村 " 租赁住房品质的指导意见》，村集体经济组织、村民可选择自主成立、入股或委托的方式，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营城中村房源。
这是一种新兴的合作模式，初步为机构房东的进入提供了一个有序的指引。被纳入保障性租赁住房体系的城中村房源，也将收获颇多裨益。据《指导意见》，被认定为保障性租赁住房的项目，享受中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金等中央、省资金支持，金融机构提供长期低息贷款。此外，取得相关认定书的，可申请用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
一家在海珠区城中村规模化运营长租公寓的运营商表示，城中村房源存在天然的掣肘和弊缺，要提升其居住品质需要投入较多资金，来自政策的资金支持可在一定程度上缓解机构房东的经营压力。" 政、企、银协同发力，更能有效、保质地增加保障性租赁住房的供给。"
多维支持
系列国家优惠政策落地
渠道已备，东风亦随之渐起。自 2021 年被纳入广东省发展保障性租赁住房重点城市以来，在提出 7 种主要筹建渠道的同时，广州密集出台多项政策文件，在权益保障、金融税收等方面推进保障性租赁住房的建设。
比如，针对存量房源及城中村的消防痼疾，广州已下了几剂 " 良方 "。
2021 年 10 月，广州出台了《广州市既有建筑改造利用消防设计审查验收试点工作方案》，内文提出了联合会审、告知承诺制、商业火灾保险等措施，直击 " 工改租 "" 商改租 " 的消防验收难题。困扰城中村许久的消防难题，也在《广州市城中村消防整治提升技术指引（试行）》给予解决。



沥滘。图源：南都图库
金融税收方面，据《广州市纳税人享受住房租赁有关税收优惠政策的业务指引》，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算缴纳增值税。此外，保障性租赁住房建设贷款不纳入开发贷统计。纳入保障性租赁住房的项目，可按规定享受长期低息贷款优惠，以及中央财政奖补资金等支持政策。
水、电、气价格的调整也颇 " 接地气 "。《关于协助办理商业、商务办公等存量用房改造为租赁住房项目用水、用电、用气价格分类调整的通知》《关于印发广州保障性租赁住房项目认定办法的通知》先后列明，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
政策助力汩汩注入，广州保障性租赁住房建设迎蓬勃起飞。公开资料显示，2023 年，广州将筹集不少于 7.5 万套保障性租赁住房。
" 大力发展保障性租赁住房，对吸引人才、降低城市运营成本、发展产业等都具备着重要作用。" 赵卓文表示。" 在政策上，需要更彻底的扶持。没有政策到位的决心，就不会有保障性租赁住房的明天。"
记者自广州市住房和城乡建设局获悉，近年来，广州住建局会同规划、财税等部门研究制定了多个系列配套落实文件。《广州市保障性租赁住房管理办法（试行）》也正在研究制定中。
采写：奥一新闻 林少娟
设计：奥一新闻 梁雪儿