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降佣金是把双刃剑?二手房买家需谨防

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发表于 2023-5-27 02:59:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
文、图 / 羊城晚报全媒体记者 陈玉霞
近期,房地产业内有个话题引发热议。《住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称《意见》)中提到,房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。
房产买卖服务费,也即是业内说的二手房买卖佣金。此《意见》一出,房产经纪、买卖双方、中介公司等多方反应各不相同。苦叹者有之,鼓掌者有之。就广州二手房市场而言,买卖佣金从 2014 年起已走向了市场化,目前房产中介公司的主流佣金水平为业主和客人双方共 1.3%-2.3%。虽然此次《意见》再提降低服务费用,不过强调了 " 合理 " 二字。这也意味着,真要降低二手房买卖佣金,需根据市场需求谨慎而为。毕竟,佣金降价也是一把双刃剑。



广州中介费普遍收 1.3%-2.3% 佣金
2023 年 4 月,广州市二手住宅成交量(自助网签 + 中介网签)为 10041 宗,虽然环比下降了约 18%,但月度逾万宗的成交水平,也算近三年月度的中上水平。众多的二手房交易会涉及买卖佣金,广州的二手房买卖佣金怎么收?
羊城晚报全媒体记者走访发现,现阶段广州二手房买卖佣金并没有统一的标准。就贝壳找房这个大平台上的房产中介来说,它们的二手房买卖佣金据介绍基本是总成交价的 2.2%-2.3%(上限设定为 3%),由业主和客人双方共同承担,不过如果放盘的业主不愿意承担其费用,则要由买家来承担。据了解,进驻该平台的中介公司如链家、德佑、住商不动产等都会按照此标准收费。记者以买家身份咨询了德佑门店一位店长,对方表示公司佣金按统一标准收取,不过,如果是金额大的房源,可能会看具体情况有优惠政策。
广州还有一些知名的大中介品牌如中原地产、合富置业等,它们的佣金收费标准相对规范,例如中原地产的二手房交易佣金一般为业主(卖家)1%,买家 2%,遇到高端物业成交,佣金也会有可谈空间。
上述品牌之外,裕丰地产也是广州具有较高知名度的房产中介公司,2021 年时,该公司宣布二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价的 0.69%、共计约 1.38% 的佣金,成为业界热议话题。
当然,月度成交逾万宗的广州二手房市场中,还有不少中小型中介公司,它们的二手房佣金收费浮动性比较大。从业十多年的房产经纪人徐小姐坦言,这几年楼市行情不如以往,有些经纪人为了抢单,会轻易降低佣金," 有些单的佣金,不到 1% 就能成交。"



佣金标准高低不一,公开明细是关键
对于 2% 左右的二手房交易佣金,不少消费者会认为这些都能归房产经纪人所有,事实上,经纪人并不能拿足这成交总价的 2%。一位知名品牌中介公司的经纪人告诉记者,很多时候,一套房源的成交很不容易,最多的环节,可以涉及 23 个。" 在我们公司,在寻找一套房源开始,就有多种分工,比如负责沟通原业主的、专业定价的、寻找买家的、带看房的、保管钥匙的……一旦这套房源成交,所有参与者都能按比例进行佣金分配。有时候,最终签单的经纪人获得的佣金,还不如发现房源的经纪人佣金多。"
近年来,广州二手房的成交难度不小,一位知名品牌房产中介的经纪人说,自己一张总价 800 万元的单,前后跟进了两年,直至今年 4 月份才成交。一方面,二手房源成交速度慢,另一方面,房产经纪人的竞争非常激烈,故对于《意见》提到的合理降低住房买卖服务费,不少业内人士表示需要两看。
对于二手房买家而言,佣金的下降,意味着可以节省一笔购房支出。一套 500 万元的房子,以 2% 计算,买家支付的佣金就是 10 万元,如果降到 1.5%,则能减少 2.5 万元的支出。
但与此同时,佣金下降,会否导致房产经纪服务质量下降,甚至出现其他环节增加收费的情况呢?事实证明,确实有可能。有些买家选择了低佣金的中介公司,买二手房不查册,由于不了解房源的深层情况,最终买了房子却发现没有了学位,这种现象并不少见。有些买家也愿意首选大的房产中介品牌,虽然佣金会高一些,但他们认为服务有保障,也有相关的投诉和理赔机制,能花钱买安心。
广州市房地产中介协会曾发布过一组数据,2021 年有关房地产中介服务的 "12345" 热线及投诉案件共计 1296 宗,其中关于 " 乱收费 " 内容多达 135 宗,包括收费项目标准不透明,强制或捆绑收费,或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。
因此,降低二手房交易佣金对买家、对行业而言并不一定是好事,关键还在于房产中介须将各种收费明细表公开,并明确细化的职责和违约责任,令消费者的消费更加透明。





为节省中介费而 " 跳单 " 属违约行为
二手房买卖佣金一直是房地产业内的热门话题之一,涉及买卖双方和房产中介公司共三方关系。在广州,除了房产经纪人会降低佣金抢单外,也有一些买家为了省下中介佣金而进行 " 跳单 " ——指买家与中介公司订立委托协议并接受中介经纪服务后,为少交或不交中介费,利用中介经纪提供的资源信息或服务,绕开中介经纪直接与房源业主订立合同。
在记者一天的走访过程中,起码有四位经纪人向记者吐槽自己被 " 跳单 " 的经历,有经纪人坦言,自己和全部同事都被 " 跳单 " 过。
广州市中级人民法院曾办理过不少 " 跳单 " 的案例。办理案件的法官介绍,为保障中介经纪的合法权益,约束违背契约精神的不诚信行为,民法典第九百六十五条对 " 跳单 " 行为进行了法律规制。
法官提醒,在中介公司勤勉履责的前提下,买卖双方应当恪守中介服务合同的约定,支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用。买卖双方 " 跳单 " 的行为,是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于民法典中诚实守信原则的违约行为。
更值得一提的是," 跳单 " 行为可能增加房产交易风险。如业主 " 一房二卖 "、业主隐藏房源真实信息或虚构信息等,买卖双方最终可能既要支付中介报酬,还要卷入房屋买卖合同纠纷中,最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。天河区一位资深房产经纪人向记者介绍过一个案例:有人向业主租房,取得钥匙之后即带人来看房,冒充真正业主,骗取相当数额的押金之后,便逃之夭夭。由于买方无法确定卖方是否就是业主,这让买方承担一定的交易风险。但如果有中介公司的监督和担保真房源和真业主,将会使交易风险大大降低。



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来源 | 羊城晚报羊城派
责编 | 王敏
校对 | 黎松青
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