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深圳豪宅降价千万无人买

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发表于 2023-5-24 21:46:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
原标题:深圳豪宅降价千万无人买
                          最近一段时间,北上深广纷纷公布了人口数据。但许多人还是从这组数据中,看到了一些令人惊讶的信号。作为中国最年轻的一线城市——深圳,人口数据来到了历史性的拐点。
近期,深圳市统计局公布了一组数据,2022年,深圳常住人口1766.18万,比2021年净减少1.98万人,成为深圳建市40多年以来的首次负增长。

▲(图表来源/深圳市统计局相关数据)
作为改革开放的窗口城市,深圳长期是年轻人工作创业的首选,一句“来了就是深圳人”的口号,打动过无数年轻人。最近两三年,为了吸引更多年轻人,曾经的“炒房之都”深圳,上演了魔幻的一幕, 摇身一变成了“房住不炒”特区。这也给不少投资者上了一门课——楼市调控没有最严、只有更严,深圳房价被死死地摁在了笼子里。
越来越卷的“价格战”
至少在“遍地都是特价房”的深圳市场里,即使开发商打出了“骨折”价格,很难再引起购房人的强烈反响了。
不久前的“五一”小长假期间里,特价房几乎充斥了整个深圳楼市,从刚需盘到豪宅盘,从住宅到公寓等。但最令人瞩目的,还是曾经的深圳“楼王”项目、亚洲顶级豪宅——东海国际公寓。
东海国际公寓,是深圳楼市中的神盘,见证过深圳楼市10年的起伏。2013年,东海国际一开盘便达到了29万一平的顶豪天价。这之后,东海国际开始常年保持“佛系”,并不怎么追求销售去化。
直到价格越来越“卷”的深圳楼市,终于给这个慢性子的“楼王”项目,带来了销售焦虑。降价打折,成了东海国际公寓不得不跟随的选择。
「市界」了解到,今年“五一”,东海国际共推出5套特价房源,面积在193-425平方米之间,折后总价在1888-7188万元之间,优惠幅度从534万元至1012万元不等,算下来单价约16.91万元/平方米。
在整个“五一假期”的深圳楼市中,东海国际已经拿出了降价促销最大的诚意。然而,即使优惠力度最高降到了1000多万,还是未能解决去化难题。深圳一名熟悉该项目的中介透露,五一假期该楼盘并未有一套售出。
大幅降价的不止东海国际。除了豪宅降价之外,深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源。但即使开发商真金白银的让了利,还是没能改变销售疲软的困局。
深圳市房地产信息平台数据显示,截至5月4日,全市新房可售套数为39549套,而深圳近12个月月均销量约为2800套,粗略计算去化周期在14个月左右。
毕竟,在当前的深圳楼市中,购房者可选择的新房太多了。
和其他一线城市以二手房成交为主不同,深圳楼市中唱主角的是新房。深圳房地产信息平台数据显示,全市新房可售套数高达39627套。更惊人的是,二季度深圳全市预计入市的商品房项目31个,其中住宅供应超1.3万套。
巨大的库存,让新房市场内卷严重。各家开发商在打折促销售上,你方唱罢我登场。
譬如在深圳龙岗区的新安中洲华府,去年该楼盘成交均价6.5万/平,但今年4月份的成交均价降至4.94万/平,跌幅高达24.2%;龙岗中心城的紫薇苑,则由去年的成交均价4.5万/平,到今年4月份降至3.5万/平。
一位熟悉上述项目的市场分析人士对「市界」分析道,“这两个项目前者位置比较差,后者周边的环境配套不是很好,所以大幅降价也存在一定的合理性。”

诸多因素共同作用之下,深圳楼市日趋理性。据深圳市房地产信息平台数据显示,过去的4月,全市新建商品房成交套数为4164套,同比下降4.8%,复苏动能略显不足。
二手房跌破“指导价”
新房价格卷起来了,这对准购房人或许是件好事,但却令二手房业主们十分忧愁。
尤其是“二手房指导价”这一楼市杀手锏,更是让大量二手房业主饱尝资产账面贬值的滋味。
2021年2月8日,深圳正式推出了“二手房参考价”,全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
按照规定,银行将根据二手房指导价放贷,而不是实际成交价或评估价,由于大部分住宅小区的指导价低于评估价和实际成交价,购房者能申请到的房贷数量被打折了,实际效果等于是提高了首付比例。
这一杀手锏,让深圳二手房市场由晴转阴。曾经月均成交量达3万的火热市场,变成月均交易量长期徘徊在2000套左右的横盘震荡。
2023年年初的一波小阳春,让多个一二线城市的二手房回温了。今年2月,北京二手房成交突破一万五千套,创造了七年来的最高成交纪录,进入3月以后,这波小阳春又迅速遭遇了寒潮。
小阳春虽然短暂,至少让其他一些城市感受到了暖意。然而被指导价管住的深圳二手房,不仅成交量没有上去,始终徘徊在月均两三千套的水平,甚至连成交价格也开始低于指导价。
譬如,在深圳龙岗区,大量二手房房价被标注了“低于指导价”的标签,相比此前降价幅度明显。
「市界」从深圳第一大中介“乐有家”app上统计发现,龙岗区目前有8481套二手房房源,但低于参考价的房源则有932套,占比超十分一。
一位深圳购房者对「市界」表示,“最近一段时间,中介们开始持续推荐不少等同于或低于指导价的二手房,这在去年同期是想都不敢想的。”
而对于身在龙岗区的中介而言,这种现象的大面积出现也并不寻常。一位深圳本地门店经理对「市界」表示,去年同期,业主一般都是以高于指导价的价格挂出房子,但最终成交价一般落在指导价左右。今年很多人本想着等到年后大涨,但实际上没涨起来,很多业主就不愿意再等了,选择降价抛售。
事情是从今年年初后起变化的。和去年相比,深圳二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。深圳乐有家研究中心数据显示,今年一季度,深圳各区二手房成交TOP10小区中,过半成交价低于参考价。

▲(图源/视觉中国)
很多深圳业主们都在期盼着二手房参考价的放开。目前,二手房指导价放开的“靴子”,还有待进一步的官宣。但可以确定的是,一旦靴子落地,无疑将成为激发深圳楼市活力的关键一步。
而纵观整个行业,这也是其他城市如广州、上海等多地的普遍做法。除了深圳之外,许多城市的二手房参考价正在逐渐成为过去。譬如「市界」了解到,广州的贝壳找房APP上,早已显示业主的真实放盘价格。
而深圳市住建局在去年3月就曾公开表示,会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整,并于近期发布。4月20日,曾有媒体报道称,二手房指导价即将“名存实亡”的消息,许多本地的中介APP终于显示出了真实房源价格。
但事情发酵一天后,这个短暂的现象就被取消了。4月22日,财联社报道称,深圳相关部门已向部分中介机构发通知,要求对外展示的房源价格,必须严格按照参考价进行公示。
不过,据多位深圳本地中介透露,“虽然没有明文规定,但实际上,为了促进成交,深圳很多银行已经默默根据实际评估价放贷,不再完全以指导价为准”。
“人才房”,楼市新宠?
楼市横盘震荡的两三年里,深圳楼市的故事已换了主题,曾经的网红盘“万人摇”、代持买房早已不再上演。反倒是比市场价低出六折的“人才房”,登上了楼市的舞台中央。
事实证明,“人才房”确实让许多来到深圳的年轻人很“上头”。5月4日,深圳市住房住建局的人才配售住房系统,被刷到网页卡顿。不少人花了数小时,才成功填上申请单。
“人才房”的诞生,被认为是深圳保护刚需的一种做法,进一步打击外地来深的炒房客。早在2021年11月,深圳推出了首批6个人才住房项目,共计4422套房源。
相比商品房,“人才房”的优势很明显。它不仅有着六折的价格优势,也可以在十年期满后,以补足交易额的方式,重新转换为商品房。
而在购房资格上,“人才房”的申购门槛也在不断降低。“人才房”首次推出时,提出了“单身需要满35岁”的年龄门槛,很多网友大呼“单身不配”。
但到了今年,则降低了单身购买可售人才房的年龄限制门槛,由35岁降至30岁,同时还放宽了对共同申请人的户籍要求。

▲(图源/视觉中国)
这就造成,大量刚需买房人涌入人才房市场。但令许多人意外的是,过往的一些数据证明,人才房的实际销售情况并不理想。
今年3月底,深圳今年第一批可售人才房的选房大幕拉开,3个可售人才房项目的交易结果备受关注。最终,首批次6个人才住房项目总共4422套房源,超过半数人弃选。高开低走的选房结果再次冲上热搜。
一位曾经认购了宝安区项目人才房两居室的买房人,在选中项目后还是弃房了。她对「市界」说,“主要是位置偏僻,户型也实在太差,我们实地看过阳台,真的太小了。”
常年关注房地产的市场分析人士老杨对「市界」表示,“人才房有一个缺陷,就是十年禁售期后,它转让的价格标准并没有明确提出,对买房人来说,相对于留下了一个风险敞口。”
那么,为刚需买房人量身定制的“人才房”真的香么?在深圳房地产企业从事十余年的子晨(化名)看来,这意味着深圳楼市变得更加两极分化了,“政府似乎有目的性的将买房人分成了2大群体,鼓励纯刚需买人才房,而改善性购房人去买商品房。”
2023年5月9日,深圳市住建局发文表示,2023年,计划批准预售和现售商品住房6万套,计划供应分配保障性住房8万套。其中,计划供应出售型保障性住房(安居房、人才房)共计17479套。这也意味着,保障性住房,未来将占据深圳市场的半壁江山。
作为长期人口净流入的超大型城市,如何让新市民、青年人有房住、住得好、留下来、发展好,这关乎一个城市的活力和竞争力。而承载着解决年轻人住房问题的“人才房”,能真正缓解难题么?
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊
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