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深圳网红人才房启动申购!“一房一价”表大曝光!看懂就能捡漏! ...

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发表于 2023-3-8 01:59:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近人才房的热度太高了,特别是2月28日深圳官宣人才房条件放宽。
单身满三十周岁的本科生再加三年社保就能上车,如果以家庭的名义申请,非深户的配偶(在深交社保)和孩子也能作为共同申请人,户籍要求降低。
虽然只能被列为第二梯队选房,但有机会就是幸运的。
毕竟2023年第一批人才房,也是深圳可售人才房窗口期缓缓关闭的开始。
作为卖一套少一套的关门产品,政府拿出足够诚意留住人才,也是深圳年轻人在深圳乐业安居的重要途径。
昨日,华发新城(备案名:新城华苑)2712套房源开始申购,再掀起一波人才房关注度。
毕竟从片区价值到项目配套再到产品,华发新城都脱颖而出。


华发新城是前海·华发冰雪世界的人才房板块, 它位于 西部 中 心,汇集会展新 城、海洋新城、华发冰雪城、宝安国际机场、海上田园5 大 顶 级 规 划, 会 展 经济 、冰雪 文旅等深圳重要产业都将在这里融会贯通发展,未来可期。
还坐拥5大家门口城市顶级配套:
由深圳宝安国际机场、地铁20号线、12号线等4条地铁线路、 穗莞深等 4条城际轨道、沿江等4条高速、滨江大道、外环2条快速路以及 宝安大空港等2 个码头共同构成家门口的六维交通,快速通达全球。
下楼即享7000㎡社区商业,举步即达10万㎡主题商街,近享百万级商圈。
还有家门口的优质教育, 小区配建18班幼儿 园、72班九年一贯制新校。
以及家门口的冰雪世界,有 全球最大室内滑雪场。
另外,社区园林就有约7.4万㎡、还有约3.6万㎡的中央绿轴、约1万㎡的街心公园,这样量级的配套,放在商品房社区也很难得。
想象一下,在繁华大城里,出门有地铁、孩子步行即可就学;老人可以在楼下公园里晨练、运动,拥有自己的社交圈;你也可以约三五好友,一起滑雪、观影、逛街,一家人对美好生活想象都将在这里实现。


▲深圳前海·华发冰雪世界整体效果图
我们交流群里的不少网友已经提前陷入焦虑:眼看快开盘了,足足近3000套房源,该怎么选房呢?
事实上,根据我们观察,买新房的同学,在开盘前的确可能是最纠结的。
因为研究哪栋楼、哪套房源是性价比最高的、景观最好、采光最好的,是一个大学问。
特别是大盘、热点楼盘,房源量大、现场人员多、选房时间短,更是要提前做好功课。
作为深圳zui靠谱房产媒体之一,我们已在第一时间扒到了华发新城一房一价表!
接下来,我们更为粉丝们独家揭秘,最优的选房策略!
买房是头等大事,提前准备,才能更感安心!


华发新城取证
人才房中的“网红”盘
根据公告信息,华发新城本次首批推售2712套房源,其中建面约71㎡户型有1968套,建面约88㎡户型744套。
配售均价为30482元/㎡,单价2.67-3.23万/㎡,总价约190万/套起。
按照首套3成、4.6%的贷款利率、30年贷款期限计算,月供约6818元。
这也就意味着首付约57万、月供约6818元,就有机会上车“大前海圈”的灵动两房,自己稍加改动一下,就是三房。
如果使用公积金和商业组合贷款的方式,月供更低,约6047元。
即使在老家或者其他城市有过房产,还可以考虑使用纯公积金贷款,虽然首付比例提高了,但纯公积金贷款90万,每月仅需还款约3843元。而这个价格可能只够在南山租个开间。
事实上,华发新城的产品力和高性价比已经吸引到买房人的极大关注。
2月11日,项目展示中心和展示空间开放首个周末,一天就吸引了数千批购房者到访,之后每周末举行的分享活动现场也都是人头攒动,说它是人才房中的现象级网红盘,当之无愧。


▲2月11日展示中心现场图
具体来看,本次推出的房源位于华发新城的01和02地块,共14栋楼。
虽然房源量看起来很多,可一旦按照房源的独特性来划分,符合需求的房子事实上非常少,可以说是稀缺。
比如这次华发新城推出的近3000套房源,东南向看河景的两房仅有224套,在人才房两房如此稀缺、又如此抢手的情况下,如果能成功选到,一定是运气爆棚。


▲首批推出房源中,有3个项目的两房房源率先售罄。

另外,东南向看河景的三房更加稀缺,仅有56套,如果喜欢也要早早想好意向楼层和备选楼层,以免到时候选不到。


解密一房一价表!
一起科学“捡漏”
在看价格表之前,我们先明确捡漏的本质:
它不等于价格最低,
而是用和别人一样的价钱,买到自己觉得更值得的东西。
或者用比别人贵1%的钱,买到优秀2%的东西。
或者用比别人便宜2%的钱,买到只有1%缺点的东西。
在这近3000套房的价格表里,我们会发现,至少有4个因素,影响了开发商的定价。
实际上,不仅是华发新城,你在其他项目的价格表里,也会发现几乎相似的规律。
◎朝向
在传统的认知里,坐北朝南是习惯上的最优。
但基本只出现在体量相对较小、户型较大、不太在意得房率的豪宅项目上,近年来已经非常少见。
一旦套数增加、户均面积进入120㎡以下,为了提高得房率,让更多单位有更好的通风和采光,通常会在规划时,做些角度扭转,来求得各家通风采光总和的最大化。
但是在深圳,有少许不同。
深圳显然不是一个缺阳光的地方,所以除了正南,东南、西南也都是深圳人的心头好。
◎楼层
按照深圳习惯,“天地层”往往定价最低,也就最低楼层和最高楼层往往单价比较低。

主要是因为大家觉得楼层太低没景观,顶楼又担心太热和漏水。
我反倒觉得这两个楼层值得大家认真考虑。尤其是春节前有天去到我家顶楼邻居那里拿东西,发现她种了一个小花园,还有一棵柠檬树,狗子也逛得怡然自得。
做好防水措施和保温板,就能解决大部分问题,得到的快乐却是其他楼层难以想象的。
1楼是架空层,住宅从2楼起,所以2楼价格也低。
但是真正一个小区住到成熟阶段,会发现2楼、3楼,其实是很舒服的,4楼有时候都嫌太高了。
园林的风景,就在餐厅窗外,那种假装住在花园里的“沉浸式”体验,有时候也是高区羡慕不来的。
仔细看华发新城定价表,顶层和底层价格都便宜了不少。
从总价上看,底层比中间楼层便宜差不多12万,差出一辆代步车;
顶层和次顶层也能差出9万,只差一层,软装加家电的钱都省出来了,这个漏真的值得捡。
当地文化对定价的影响也很大。
比如,在内地喜欢8,所以18层也是好楼层,但广东人是不喜欢的。
在华发新城的定价里也是这样,18层,还有历来不被待见的4层、14层、24层价格也会更低。不过如果4是你的生日,或是幸运数字,那就自带省钱体制了。


▲04-02地块1栋1单元2-29楼单价折线图。2层最便宜,顶层和次顶层价差大,特殊楼层18层、4层、14层、24层单价低。
比如14和15层单价相差500元/㎡,总价差出4万上下,用来买买家电足够了,并且实际居住感受上并没有差异。
◎景观
和很多项目相比,华发冰雪世界有特殊的一面,那就是两侧滨水,其中一侧给了室内滑雪场,一侧给了华发新城。
在价格表里也会看到,想每天看着白鹭河吃饭,还是需要一点成本的。
尤其是临河一线单位,有无敌河景,可谓是华发新城里的VIP席位,当然价格也明显高于同楼层的其他单位。
但是!在仔细研究中,我们发现了开发商在定价上的一个bug。
你敢信,部分河景房的价格居然没有标高!
这对于买房人来说,无疑是惊喜!
这些单位虽然不在一线临河的位置,但稍稍扭转的角度,也可以看到河景,甚至由于整个小区前面没有遮拦,就连很低的楼层,都能看到河,比如样板房所在的2楼。
这些单位都有机会省掉河景的钱,买到有河景的房,这部分我们将在下文揭秘。
仔细研究规划图,实际上除了这侧河景,华发新城还有少量楼栋,和规划中的1万㎡绿芯公园接壤。


如果家里有上学的娃,紧邻学校也是很好的选择,而且下楼过条内部路就是公园,以后散步、遛狗都很方便。
规划中的幼儿园和学校,也在这边,虽然不算是看着孩子走进校门的“娃景房”,但也是少走一步是一步。


五种好房子
你会选哪个?
摸清了定价逻辑,到底该怎么选呢?
没有错的房子,只有买错的房子,最关键是要从自己的需求出发。
我们大概梳理出五种不同需求的人可能更喜欢的房子,套数也统计好了,大家记得提前把喜欢的圈出来。


▲楼栋分布示意图,仅供参考。
◎需求1:追求河景生活
如果你追求河景生活,又喜欢东南朝向,那么这些房源适合你,不仅正对白鹭河,采光也很好。
不过三房仅有56套,两房224套。
东南三房56套: 04-01地块1栋1单元04户型;04-02地块1栋1单元04户型。
东南两房224套:04-01地块1栋1单元05/06户型、4栋2单元06/07户型;04-02地块1栋1单元05/06户型、6栋2单元06/07户型。
当然如果你不介意朝向,东北向看河景有112套,都是两房,与东南朝向相比,同样楼层,每平米便宜近2000元,总价便宜近14万,分分钟省出一辆代步车。
东北两房112套:04-01地块4栋2单元04/05 、04-02地块6栋2单元04/05。
◎需求2:公园爱好者
如果你是公园爱好者,想要推窗见绿,喜欢恬静的生活。
正巧你的阳台上种满了植物,采光被列入你的首选项,那么下面的房源很适合你。
推窗是华发新城7.4万㎡的主题园林,尽显优越景观,朝向东南, 两房仅320套。
两房320套:04-01地块1栋2单元05/06户型、2栋1单元05/06户型、2栋2单元的04/05户型;04-02地块1栋2单元05/06户型、2栋05/06户型。
如果想要性价比更高,还可以看看04-02地块的5栋01/02户型,西南朝向,面向1万㎡街心公园,仅仅64套。
◎需求3:不花河景钱,买到河景房
前文已经提到,临河一线单位,因为有无敌河景算是华发新城里的VIP席位。
而我们发现了一个bug,就是部分楼栋,有机会省掉河景的钱,买到有河景的房。
不过仅有192套房源。

这些房源不仅能看到河景,还能看到花园景观,同时还是东南朝向,价格每平方米捡漏600元,可以说是这次发现的最佳彩蛋了
两房128套:04-01地块 1栋2单元05/06户型、04-02地块1栋2单元05/06户型。
三房64套:04-01地块4栋1单元04、04-02地块6栋1单元04。
需求4: 不介意楼层的来捡漏
如果你和我一样,对楼层数字无感,这个漏你一定要捡。
查看一房一价表,发现不止有9个楼层可以捡漏,其中2层和顶层捡漏空间最大。
比如你追求河景生活,但是不介意楼层,其实选择2楼也没有遮挡,比3楼单价就低了830元,比6楼单价低了1420,总价轻松差出10万+,性价比拉满。
但是如果你担心2楼会吵,那我建议你还可以选择顶层,视野很开阔,性价比也很高。
以04-02地块,1栋1单元为例,顶楼和次顶楼单价相差1300左右,总价相差大概9万。
另外, 4、5 、14、18、24这五个楼层,性价比都很高,特别是对于喜欢中间楼层的人来说,14、18、24楼都是不错的选择。
比如同样的户型和朝向,24层比11层还便宜,而14和15层单价相差500元/㎡,总价差出4万上下,但是实际上居住体验基本无差别。
以后进入二手房市场,楼层也不是价差形成的主要原因,户型、甚至装修风格都比楼层更加重要。
◎需求5:追求极致低价
如果你预算有限,但不想错过这次6折买房的机会,追求极致性价比,可以重点关注以下房源:
两房128套:04-01地块2栋2单元01/02、3栋1单元01/02。
都是比较笋的房源,性价比高,单价几乎都在2.9万以下,一共128套,可以结合自己的需求筛选适合的房源。
最后,附上本批总价最低的20套房和单价最低的20套房,供大家作为选房参考。


2)本批单价最低的20套房




“N+1”可变户型
会成长的好房子
最后再陪大家一起过遍户型。
◎71㎡户型
客餐厅一体的整体结构,给整个家庭留出足够的集中收纳空间。
当然更大的优势在于它的灵活多变。
有机智的网友已经做出设想好的改造图,分享在群里。


卧室2,在未来二宝出生的时候,可以从凸窗的位置,分隔成两间独立卧室。
在只有一个宝贝的时候,也可以分隔出来,当作一个独立的书房或是工作间。
毕竟,这三年来,大家突然发现原来很多工作都可以在家里完成。
超大的阳台,我肯定会留下来,但网友也准备改成卧室,估计是个四口之家,不过灵动的空间,随你喜欢。
◎85㎡户型
85㎡对于三代同堂的家庭来说,是更好的选择。
如果符合三房的条件,建议必冲三房,毕竟一个家庭享受城市红利、6折买房的机会可能只有这一次。
本身已经是双套房设计。除了主卧套房外,卧室2组合公卫,老人住就很方便。


主空间采用互动性和实用性都很强的LDKB——厨房、客厅、餐厅、阳台一体设计。

整个空间通透宽敞,在厨房里忙碌的爸爸或是妈妈,也可以轻松关照到在餐厅写作业的孩子,或是和坐在客厅的朋友们聊上几句。
餐厅凸窗和宽敞的阳台,都是很能给生活增加亮点的小空间。
把餐厅的凸窗改造成简单的餐边柜,放上马卡龙色的烤面包机、咖啡机,最平常的日子都变得温柔可爱。
宽敞的阳台,除了日常晾晒,放一架健身器,砌一座MINI花园,或是摆一个猫爬架。
花多一点心思,未必需要很多钱,生活也能日渐丰盛起来。
结束语
买房是大事,除了我们总结出来的攻略,也强烈建议大家抽时间去现场看看。
事实上你在纠结的大部分问题,都可以通过去现场解决。
不管你的问题是人才房能不能买,还是这个人才房能不能买。

抓住机会,不仅仅是去看样板房,尽量找到自己想要买的那一栋,那一个朝向,把自己在意的部分,比如去地铁站的距离,能不能看到心仪的河景,到学校的距离等等,都现场感受一遍。
毕竟,那里将承载着你未来的深圳生活。
来了,就是深圳人。
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发表于 2023-3-8 02:13:58 | 显示全部楼层
在外省老家有房贷,申请人才房首付需要几层呢
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那大镰刀很锋利的
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深圳人持币以待,有价无市,
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大家赶紧入深户吧
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