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东莞终极会以怎样的方式欢迎深圳“扩容”?

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发表于 2021-3-9 05:16:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
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            上一篇文章《深圳终极会以怎样的方式“扩容”?》,我们重点阐释了无论政策怎样,深圳走向“以深圳为焦点的深莞惠都市圈”的将来都不可拦截。在这一篇文章里,我们将以实证【*****智伍应用提示您:未购买正式版授权,功能受到影响!!请根据最上面的引导提示,自助购买正式版授权,主动开通!!在线客服微信:ccccyyyy4444,官方网站:zhiwu55.com*****】,进而导出对深圳企业、个人有参考代价的决议发起。这些发起,大概更得当眼下正夷由着是否去东莞购买/长租办公楼以作现实用途的企业家。
            同样,我们以提出精确的题目开始:(出于自用/投资/扩容之目标)在深企业要不要提早思量在东莞购买/长租办公楼以作将来的发展所需?在深白领要不要【*****智伍应用提示您:未购买正式版授权,功能受到影响!!请根据最上面的引导提示,自助购买正式版授权,主动开通!!在线客服微信:ccccyyyy4444,官方网站:zhiwu55.com*****】
            1
            PART
            深圳企业/生齿向东莞转移
            起首我要告诉各人,以后不要再看到深圳企业搬去东莞就大惊失色,深圳企业大面积流向东莞既是已经在发生的究竟,又是顺理成章的趋势。之以是许多人对此忧心忡忡,本质上是由于他们还停顿在“小深圳”的头脑里。但深圳和东莞,可以说已经是“深莞市”,无论你扩不扩容,纵然是行政上各人仍旧各自为政,站在企业/财产的角度看,“深莞界限溶解”的这个市场究竟早已形成了。
            据媒体回查,2008年金融危急之后,深圳内资企业便开始向东莞迁徙。2014年以华为终端基地落户松山湖为典范标记,深圳财产向东莞外迁蓦地加快。2015年,大疆创新科技在松山湖启动总部建立;2017年,蓝思科技、康佳团体进军东莞,随后是中集、顺丰、欧菲光……数年下来,东莞累计来自深圳的庞大投资项目已经到达数百个,企业应达数千家以致更多……
            我们重点看,华为以及上卑鄙企业搬迁至东莞的规模。
            华为早在2005年便前瞻性杀入东莞,2014年设松山湖基地,占地1900亩,包罗终端总部、第二代数据中央、研发中央以及几个紧张实行室,为华为在环球最大园区。2018年7-11月,华为启动五次大规模搬迁,共1.68万员工分五个批次从深圳迁徙到“欧洲小镇”。随之而来,华为上卑鄙供应商也连续迁往东莞,包罗华勤通讯、软通动力、易宝软件、华微来日诰日等等,带去财产规模,以及成千上万的深圳员工。
                        
            (华为松山湖园区)
            固然还没有一个整数表现过往数年到底有多少深企搬到了东莞,但散见的报道可知:这个数目非常巨大,且不见减缓之迹象
            好比下列我搜集到的一些媒体报道:
            “不完全统计,2014年至2016年,东莞全市共引进深圳企业项目604宗”。此中2015年东莞引进的内资项目,34%的来自于深圳。仅在2019年1季度,东莞便引进深圳投资项目57宗,协议投资额153.28亿元,占境内投资项目协议投资额的27%。
            以及,《东莞日报》在2018年底开展的一次观察结论:“在随机抽取的100家迁入东莞的深圳企业中,2年内搬迁转移的占比最高,到达29%。而10年前的占比仅为5%,5年前的占比上升至22%。在转移水平上,受访企业全部环节搬到东莞的占20%;大部门转移到东莞的占比最高,到达45%;另有17%的企业将总部职能的一部门转移到东莞”。
            你如今到东莞松山湖大概别的任何一个镇街,见到深圳企业可以说是屡见不鲜的事变。而跟随着企业财产的转移,是生齿的转移,在深圳东莞之间,你也会看到天天都有越来越多的汽车/班车在来往穿梭。
            这个征象的背后,实质是深圳和东莞之间已然在睁开财产重组的究竟(也有东莞企业将总部设到深圳),而且这个重组已经寂静举行了数年时间。企业家根本不思量深圳扩不扩容,无论是否扩容,他们都要把生产基地(以致研发中央)尽快地迁到东莞,尽快形成“深圳创新+东莞智造”的良性循环。
            现在,这个潮水依然处在刚起步的阶段,将来只会加快,而不会削弱。从这一点看,东莞的工业用地、产办空间,极有大概在将来的某个时间点,出现供应不敷——东莞在财产及都会规划上,看起来完满是复制深圳,财产用地也规划了30%比重或365平方公里,以及同样划靠近50%的地皮作为不可开辟的生态控制线。东莞,并没有我们想象的那般地皮充裕。
                        
            2
            PART
            为何会首选东莞?
            我们来答复一个题目,深企为何会首选东莞?大概进一步发问:在有了468平方公里的“飞地”深汕互助区后,东莞能被替换吗?
            我以为那不会发生,只管深汕互助区要比东莞本钱更低。在深汕互助区正式并入深圳之前,深圳企业优选东莞,而没有选择本钱更低的惠州,已经说明白,在财产重组的过程中,本钱不是唯一的考量。这一点假如我们弄不清晰,会做出许多错误的判定。
            一是深圳与东莞可以形成通勤圈
            深圳与东莞大面积陆地无缝接壤,而且接壤处多为深圳财产麋集的西部、北部,与惠州仅是一角且为财产生齿密度较低的东部。与深汕互助区物理间隔则过长,无法形成通勤。企业流向东莞,既可以邻近深圳、香港,继承拥有深圳的研发、创新总部以及人才交换等上风,又可以或许便利地获取香港的国际融资渠道,同时还可以分身东莞的低本钱。
            如之前深圳的规划表现,这是一个通勤半径圈。这个半径50公里的通勤圈范围内,深圳企业可以根本不思量深圳与东莞的行政区隔,高出双城举行财产结构与员工安排。这是根本因素。
                        
            二是本钱的因素,涉及到地皮、租金、居住等各个方面,这是迫使深圳企业迁往东莞的直接因素。
            好比说购地,2018年,深圳共成交27宗工业用地,占地面积约85.2万㎡,总额约449亿,宗地单价5.27万/平米(以占地计)。同期东莞工业用地成交63宗,占地面积311万㎡,总额约240亿,宗地单价则只有7717元/平米,是深圳的约莫1/7
            再如办公楼租金,深圳现在写字楼租金都在200多元/月/㎡,而东莞同类写字楼租金只有50-80元/月/㎡,好比在临深片区凤岗的天安数码城T5,租金更低至20-30元/月/㎡,相称于深圳的1/4以致1/10。
            固然,深圳比年来也在积极的批建办公楼,导致办公楼过剩,空置率高、租金下滑。以及疫情发作,导致深圳眼下写字楼也开始大降租金,单价100元以下的写字楼也有许多。但相对而言,深圳的办公本钱依然要大大高过东莞。别的,企业假如叠加思量员工的居住、生存本钱,依然会发现本身必要早做筹措。如我频频夸大,深【*****智伍应用提示您:未购买正式版授权,功能受到影响!!请根据最上面的引导提示,自助购买正式版授权,主动开通!!在线客服微信:ccccyyyy4444,官方网站:zhiwu55.com*****】,但由此反领导致住宅代价进一步剧烈上涨,员工买房负担更重,终极本钱也一样会产生反噬作用。相比之下,东莞的房价虽也在升,但是团体代价仍不外是深圳的1/3。好比4万的代价,在深圳只能买坪山,连光明都买不了了,但在东莞依然可以买到城区、松山湖最好的房子。总体来看,东莞眼下相对于深圳的团体本钱上风,依然非常大。
                        
            但最为根本的是第三个因素,东莞自己的根本面险些同深圳一样强劲
            东莞拥有完备的财产制造底子,这一点都不浮夸,惠州不具备,深汕更不具备。东莞不停以来都是国际制造基地,这个基地恒久拥有30多个行业、6万多种产物的制造业体系,这条美满的财产链,不是容易能替换的,大概说根本就无法替换。不是深企要选东莞,而是根本就为一体。
            这里我们援引两个故事,从更广泛的角度观察东莞的财产。一是2019年4月,张五常在一次公开演讲里说:“我肯定地推断深圳将会逾越硅谷,重要是硅谷周边没有一个到达东莞程度的工业都会。不但本日没有,永久也不会有。”
                        
            二是2017年11月,空客公司首席技能官保罗·艾瑞蒙科在公开演讲里说,深圳和硅谷差别,“能制造软件也能制造硬件”(留意,空客中国创新中央落户在了深圳)。这个演讲,我在两年前的文章《【深圳观察3】:环球硬件都城+环球创新枢纽》里引述过。
                        
            这可以说是环球一流的企业家/学者的判定,天然有他们坚固的原理。他们所说的显然并不但是深圳,而是深圳+东莞。只有这两个都会协力,才气让赶超硅谷成为大概。固然,本日的环球“大回潮”,给将来蒙上了阴影,但长河浩大,趋势不会逆转。
            这两个都会,你说“深莞惠都市圈”也好,说“深莞市”也好,本质都是一样的,它们就是“一个都会”——财产协同的气力已经把这两个都会精密地、无缝地捆绑在了一起,谁也离不开谁。
            以是,我之前频频说,华为去了松山湖我不担心,我也不以为它脱离了深圳。相反,我倒以为这恰好表现出任正非的眼光超前(要知道,早在2005年,华为就开始在松山湖选址,当时候深圳的高本钱危急还不严峻)。
            进而来面临许多深圳人深藏心田的一个担心:企业外迁到东莞,会导致深圳衰落吗?假如我们站在上述“一个都会”的态度看,这个题目并不存在。这两个都会加起来都没有上海大(但生齿已经反超),财产又是云云不分你我,视作一个都会又有何不可?大概说,即便是我们不将之视作一个都会,又安能挡得了?它们究竟上已经融为一体,难分你我。本日是在财产上融为一体,接下来就是生存一体化。既为一体,何来衰落哉?
            3
            PART
            东莞从“锈带”走向“智带”
            由上可知,我们对深圳企业外迁东莞,完全不必要那么局促地感到担心。大概效果是:只有企业基于市场选择举行了如许的腾挪,深圳才气更好地升级,东莞也才气更好地升级
            如许的变革实在已经在发生了,假如你还没有留意到,那么,用不了几年,你会受惊得本身都不敢担当。
            东莞自己的根本面毋庸赘言,实在,在这个题目上,我以为许多人并不真正相识东莞,好比它才是全中国外来生齿比重最高的都会,东莞的私人车数目与深圳险些齐平,东莞的建成区规模凌驾深圳,在校小门生数目能排天下第六等等……这是一座已经改变但人们尚不知悉的都会。
                        
            我们重要来实证,这些年深圳企业的外迁以及天下企业对东莞的投资给这座都会带来的明显变革。
            起首最紧张的变革是,东莞乐成实现了“转身”。假如你观察金融危急之后东莞GDP的变革,你会以为这个都会完蛋了——GDP增速从2006年的靠近20%暴跌到2009年的5%,但自2014年之后,东莞GDP增速根本都稳在了7.5%以上,与深圳大抵持平。
                        
            这个过程,陪同的就是我们上述讲的企业、财产、生齿大置换,东莞乐成实现了从“制造”走向“智造”——到本日为止,东莞不停都是环球最紧张的智能手机制造中央——2018年东莞智能手机出货4亿台,占环球份额的29%。我们言必称的民族品牌代表华为手机,留意,是莞产
                        
            围绕着松山湖,进驻了以华为、大疆为代表的数百家国家级高科技企业,并已经和深圳光明科学城、南山科技园形成了一条科创财产带。无论是企业质量,照旧园区生态,照旧比年来的GDP发展,松山湖都可以说是中国比年来乐成崛起的新型科技园区之代表。停止2018年,松山湖在天下高新区的综合排名24位,在全省地级市中排名第一。
            2019年,东莞全面启动中子科学城规划建立,广东省当局拟以中子科学城和深圳光明科学城、港深落马洲河套地域为焦点载体创建综合性国家科学中央
                        
            以上这些,都不是我们传统印象中的谁人东莞。然而,许多人仍旧在用以往的眼光来看东莞,这是我近几年很深切的抵牾感受。我在2年前观察完东莞,给出一个形容:假如将金融危急之后的东莞称之为“锈带”的话,那么近些年的东莞,已经实现了从“锈带”走向“智带”的转身
            其次,大量的企业迁入,带来的庞大项目投资以及大量新型生齿,已经使东莞快速进入底子办法升级改善的“大发作”期间——这是对房地产代价产生影响最直接的一点。好比到2035年,东莞将规划地铁线路473公里。这此中,深莞轨道交通的建立,两地已经形成一些共识,包罗延伸到凤岗的深圳地铁10号线、延至长安的深圳地铁11号线、延至塘厦的深圳地铁6号线支线等等。
                        
            (深莞地铁衔接之一,延伸到凤岗的深圳地铁10号线)
            另一点是,东莞的都会化程度在快速提拔。东莞这几年已经进入地标规划建立的发作期——好比玉兰桥、中心商务区等等,以及,这个都会眼下险些云集了来自天下全部的龙头房企,不停的拍地买地建楼盘。我们想象中的“破破烂烂”的东莞,改变的速率会很快。
                        
            (中国工程院院士何镜堂大家领衔计划的东莞滨海湾大桥)
            陪同着财产转移,东莞也在出现明显的生齿置换。数据表现从2010-2017年,东莞批发和零售业从业职员降落了26%,制造业生齿也有所淘汰,但是科研职员爆增10.2倍,IT人才增长90%。由上可见,这些人群更多是从深圳外溢而来,而且比我们想象的要多、要快,这也是东莞比年来房价可以或许连续上升的底子支持。
                        
            (东莞各类行业生齿数据)
            以上汇总,是我两年前对东莞的判定“一千一万——生齿一万万,GDP一万亿。2019年,东莞GDP已经到了万亿门口,生齿也奔向900万。将来这个加快度,我信赖会比我们想象的快许多。
            4
            PART
            企业/个人的选择
            总结来说,深圳和东莞在财产范畴已经进入良性循环,“深圳创新+东莞智造”,肯定是将来大湾区最为紧张的焦点引擎,也肯定是中国在环球的手刺。
            那么,对于企业/个人而言,如果你的公司大概你个人必要走向东莞的话,该怎样思索并做出对本身最有利的选择?
            我的发起是,服从如下尺度:
            1、选择在“50公里通勤圈”范围内的地区
            “50公里半径圈”,是《深圳市都会总体规划(2016-2035)》里的思绪,这是一个基于市场与科学的都会规划,深圳将来也肯定会照此来部署财产、轨道、卫星城、生齿等等。因此,这也肯定要成为我们选择外迁购置/租赁不动产的根本思绪(固然,你假如是东莞城区派,那是别的一套逻辑)。只有在这个半径圈范围内,你才气够享受到将来深圳的公共投资,也才气够实如今深莞之间相对便利的双城切换。按照这个思绪,像凤岗、塘厦、松山湖、长安等地区,都可以纳入重点关注范围。
            2、选择有轨道交通规划贯穿的地区
            如前所述,深莞惠都市圈肯定是一个骑在轨道交通上的通勤圈,思量到深圳+东莞机动车保有量迫近700万台(应该是环球最高),将来必须而且只能依赖大运量的轨道交通。那么在有轨道交通的地区办公/生存,都会是本钱最低的选择。按此逻辑,要重点筛选比对深圳、东莞两地的轨道交通规划,探求两地的轨道交通对接地区,好比像上述所讲的几条线。
            3、选物业范例,不肯定要买住宅
            要知道,“扩容”的概念已经喊了太多年,临深地区的住宅业主现实上已经提前把“扩容”预期预支了相称大的部门。本年尤其云云,好比在扩容预期最强的凤岗,许多业主都已经封盘不卖了。这种环境下再去选择住宅,即是是花了“扩容”后的钱买了“扩容”未定的房子。假如不是自住,不肯定是最好的选项。
            假如是必要搬迁到东莞的企业,我反而以为,应该早些买入/长租得当地区的办公物业。利益有许多,一则可以满意自身公司的现实扩张用途,按照现在深圳企业搬迁东莞的速率,东莞很难不停都有富足的工业用地供应。固然如今是东莞求着深圳的企业去,地价自制政策补贴也大,但越到后期越难以为继。企业假如预判早晚要搬,那么早为之计,黑白常须要的。二则东莞如今办公物业买入/长租的本钱自制,在有轨道衔接贯穿的临深地域,单价1万来块就可以买到品格和管理都很好的办公物业,这个本钱还不到同地区住宅代价的一半。好比在凤岗,办公楼单价1万出头,住宅已经卖到了3万/平米。企业既可以满意现实所用,又可以拥有一笔固定资产来反抗通胀。三则,另有一个很紧张的缘故原由,眼下买家都将扩容预期全部投射到住宅上,产办物业根本没有得到过“看重”,天然也不存在对扩容预期的预支,反倒因此而有了更大的安全边际。个人选择另当别论。
            4、选择“更有大概扩容”的地区
            坦率讲,这一点带有搏政策的味道,只作一种进可攻退可守的思绪提供。由于政策性的东西说不清晰,毫无分析可睁开。只能说,假定终极扩了容,那么,谁最有大概?假如没有扩容,也无妨。参考第1条,最有地缘上风的地区大概最有大概。好比凤岗,是一个倒三角插入深圳版图的地方,在许多民气目中,这里不纳入深圳不科学。而凤岗本年的预期大热,根本缘故原由也就在于它特别的位置。固然,这只是一个基于扩容的推测。
            总体而言,以上这些,可以作为在扩容预期之下的选择原则。其根本逻辑是我们要重新对待东莞-深圳之间的关系,无论是否有行政性的扩容,东莞都已经在伸开双臂静静欢迎深圳“扩容”数年了。在这个究竟之下,再有行政性的扩容,对于落地域域来说,那只能说是为虎傅翼。即便终极落空,究竟上也并不影响临深地区继承伸开双臂欢迎深圳的企业、生齿大面积外溢。
            对根本的市场底层逻辑的判定,才是我们决定的最大出发点。
            
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小编你在凤岗
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没有须要扩容了。
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合你妈,这都是你们这些炒房的乱说八道,干实业的在深圳呆不下去才签到东莞,效果你又把东莞并了,人家还不还是班,除了房价会涨,带不来任何效益。
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